宅建過去問【1990】 平成2年 問42 宅建業法(手付金等の保全措置) 問題と解説

宅建過去問 H2年 問42 宅建業法(手付金等の保全措置) 問題

宅地建物取引業者Aは、自ら売主となって、宅地建物取引業者でないBと1億円の宅地の売買契約(手付金900万円、中間金4,100万円、残代金5,000万円)を締結した。この場合、宅地建物取引業法第41条及び第41条の2に規定する手付金等の保全措置(以下この問において「保全措置」という。)に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

  1. 当該契約が宅地造成工事完了前に宅地建物取引業者Cの媒介により締結され、宅地の引渡し及び登記の移転を残代金の支払いと同時とした場合、Aは、保全措置を講ずることなく、手付金及び中間金を受領することができる。
  2. 当該契約が宅地造成工事完了前に締結され、宅地の引渡し及び登記の移転を中間金の支払いと同時とした場合、Aは、指定保管機関Dと宅地建物取引業法第41条の2第1項第1号に規定する手付金等寄託契約を締結し、その契約を証する書面をBに交付すれば、手付金を受領することができる。
  3. 当該契約が宅地造成工事完了後に締結され、宅地の引渡し及び登記の移転を残代金の支払いと同時とした場合、Aは、信用金庫Eとの間で、Aが受領した手付金及び中間金の返還債務を負うこととなった場合にはEがその債務を連帯して保証することを委託する契約を締結し、その契約に基づくEの連帯保証書をBに交付すれば、手付金及び中間金を受領することができる。
  4. 当該契約が宅地造成工事完了後に締結され、宅地の引渡し及び登記の移転を中間金の支払いと同時とした場合、Aは、保全措置を講じなければ、手付金を受領することができない。



宅建過去問 H2年 問42 宅建業法(手付金等の保全措置) 解説

 

1. × 誤り

【問題】

宅地建物取引業者Aは、自ら売主となって、宅地建物取引業者でないBと1億円の宅地の売買契約(手付金900万円、中間金4,100万円、残代金5,000万円)を締結した。

当該契約が宅地造成工事完了前に宅地建物取引業者Cの媒介により締結され、宅地の引渡し及び登記の移転を残代金の支払いと同時とした場合、Aは、保全措置を講ずることなく、手付金及び中間金を受領することができる。

【解説】

記述は、「宅地造成工事完了前」となっていますから、未完成物件の取引だと言うことになります。未完成物件の場合、代金の5%以下であり、かつ、1,000万円以下の手付金等の受取に際しては、保全措置を講じる必要がありません。

また、ここで言う手付金等とは、契約締結から引渡までに支払われる金銭全てを言いますので、記述の手付金、中間金を含みます。

ただ、宅地若しくは建物について買主へ既に所有権移転の登記がされているとき、買主が所有権の登記をしたときは、保全措置を講じなくても、手付金等を受取ることができます。

以上を踏まえますと、記述のケースでは、「宅地の引渡し及び登記の移転を残代金の支払いと同時とした場合」であっても、実際に登記を買主に移転していない以上、5%を超える手付金等を受けるのであれば、保全措置を講じなければ、手付金すら受領することはできないとなります(1億円×5%=500万円)。

 

2. × 誤り

【問題】

宅地建物取引業者Aは、自ら売主となって、宅地建物取引業者でないBと1億円の宅地の売買契約(手付金900万円、中間金4,100万円、残代金5,000万円)を締結した。

当該契約が宅地造成工事完了前に締結され、宅地の引渡し及び登記の移転を中間金の支払いと同時とした場合、Aは、指定保管機関Dと宅地建物取引業法第41条の2第1項第1号に規定する手付金等寄託契約を締結し、その契約を証する書面をBに交付すれば、手付金を受領することができる。

【解説】

記述のケースは、未完成物件ですから、代金の5%を超える900万円の手付金を受取る場合は、保全措置を講じた後でなければ、受取ることができません。

記述は、Aは、指定保管機関に保全措置を講じていますが、未完成物件の場合、保全措置は、銀行等による連帯保証か保険事業者による保険保証のいずれかしか認められていないため、手付金を受領することはできないとなります。

なお、完成物件でしたら、指定保管機関に保全措置も認められています。

 

3. 〇 正しい

【問題】

宅地建物取引業者Aは、自ら売主となって、宅地建物取引業者でないBと1億円の宅地の売買契約(手付金900万円、中間金4,100万円、残代金5,000万円)を締結した。

当該契約が宅地造成工事完了後に締結され、宅地の引渡し及び登記の移転を残代金の支払いと同時とした場合、Aは、信用金庫Eとの間で、Aが受領した手付金及び中間金の返還債務を負うこととなった場合にはEがその債務を連帯して保証することを委託する契約を締結し、その契約に基づくEの連帯保証書をBに交付すれば、手付金及び中間金を受領することができる。

【解説】

完成物件であれば、銀行等による連帯保証、保険事業者による保険保証もしくは指定保管機関による保管の保全措置が認められています。

記述は、銀行等による連帯保証による保全措置を講じたとなっていますから、手付金及び中間金を受領することができるとなります。

 

4. × 誤り

【問題】

宅地建物取引業者Aは、自ら売主となって、宅地建物取引業者でないBと1億円の宅地の売買契約(手付金900万円、中間金4,100万円、残代金5,000万円)を締結した。

当該契約が宅地造成工事完了後に締結され、宅地の引渡し及び登記の移転を中間金の支払いと同時とした場合、Aは、保全措置を講じなければ、手付金を受領することができない。

【解説】

完成物件は、代金の10%以下、かつ、1,000万円以下であれば保全措置を講じなくても、手付金等を受取ることができます。

1億円×10%=1,000万円となりますから、手付金900万円だけなら保全措置を講じることなく、受取ることができます。

 

以上より、解答はでした。 
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肢2の保全措置の方法についての引っ掛けは、細かい個所ですが十分注意してください。

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平成2年(1990年)宅建試験 正解一覧

科目 解答 難易度 重要度
№2 民法(損害賠償額の予定)
№3 民法(貸金)
№4 民法(制限行為能力,意思表示)
№5 民法(代理)
№6 民法(抵当権) 普通
№7 民法(連帯保証等) 普通
№8 民法(契約の解除) 普通
№9 民法(賃貸借) 普通
№10 民法(抵当権) 普通
№11 民法(相続) 普通
№12 借地借家法 普通
№13 借地借家法(借家) 普通
№14 区分所有法
№15 不動産登記法
№16 不動産登記法
№17 国土利用計画法 普通
№18 国土利用計画法
№19 都市計画法 普通
№20 都市計画法(開発許可)
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№22 建築基準法(防火・準防火地域)
№23 建築基準法(容積率・建ぺい率)
№24 建築基準法(第一種低層住居専用地域)
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№26 農地法 普通
№27 土地区画整理法 普通
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№31 不動産取得税
№32 地価公示法
№34 景品表示法
№35 宅建業法(宅建士)
№36 宅建業法(営業保証金)
№37 宅建業法(宅建士の登録) 普通
№38 宅建業法(従業者名簿・帳簿)
№39 宅建業法(宅建士証)
№40 宅建業法(宅建業者が自ら売主)
№41 宅建業法(変更の届出) 普通
№42 宅建業法(手付金等の保全措置) 普通
№43 宅建業法(廃業等の届出)
№44 宅建業法(監督処分)
№45 宅建業法(マンションに関する重説)
№46 宅建業法(案内所の届出)
№47 宅建業法(混合問題)
№48 宅建業法(報酬計算)
№49 宅建業法(37条書面記載事項)
№50 宅建業法(保証協会)

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