宅建過去問【1990】 平成2年 問40 宅建業法(宅建業者が自ら売主) 問題と解説

宅建過去問 H2年 問40 宅建業法(宅建業者が自ら売主) 問題

宅地建物取引業者Aは、自ら売主として工事完了前のマンションをBに4,000万円で売却する契約を締結した。この場合において、次の記述のうち、宅地建物取引業法に違反するものはどれか。

  1. Aは、宅地建物取引業者であるBと、瑕疵担保責任について、当該マンションの引渡しの日から1年とする特約を結んだ。
  2. Aは、宅地建物取引業者でないBに、宅地建物取引業法第41条に規定する手付金等の保全措置の概要について、同法第35条に規定する重要事項として説明したが、同法第37条に規定する書面には記載しなかった。
  3. Aは、宅地建物取引業者であるBと、売買契約において損害賠償額の予定の定めをしなかったが、Bが債務を履行しなかったので、3,000万円を損害賠償金として受領した。
  4. Aは、宅地建物取引業者でないBから、手付金として1,000万円を受領し、その際保険事業者と保証保険契約を締結して、当該保険証券をBに交付した。



宅建過去問 H2年 問40 宅建業法(宅建業者が自ら売主) 解説

 

1. 違反しない

【問題】

宅地建物取引業者Aは、自ら売主として工事完了前のマンションをBに4,000万円で売却する契約を締結した。

Aは、宅地建物取引業者であるBと、瑕疵担保責任について、当該マンションの引渡しの日から1年とする特約を結んだ。

【解説】

瑕疵担保責任については、宅建業者が売主で、買主も宅建業者であれば、宅建業法では特に規定がありません。ですから、どんな特約を交わしても、業法違反とはなりません。

なお、宅建業者が売主で、買主が宅建業者以外の場合は、瑕疵担保期間については、引渡日より2年以上とする特約を除き、民法に規定(瑕疵を発見してから1年)するものより買主に不利となる特約を無効となります。

 

2. 違反しない

【問題】

宅地建物取引業者Aは、自ら売主として工事完了前のマンションをBに4,000万円で売却する契約を締結した。

Aは、宅地建物取引業者でないBに、宅地建物取引業法第41条に規定する手付金等の保全措置の概要について、同法第35条に規定する重要事項として説明したが、同法第37条に規定する書面には記載しなかった。

【解説】

手付金等の保全措置の概要については、重説の説明事項となっていますが、37条書面の記載事項ではありませんので、業法違反とはなりません。

 

3. 違反しない

【問題】

宅地建物取引業者Aは、自ら売主として工事完了前のマンションをBに4,000万円で売却する契約を締結した。

Aは、宅地建物取引業者であるBと、売買契約において損害賠償額の予定の定めをしなかったが、Bが債務を履行しなかったので、3,000万円を損害賠償金として受領した。

【解説】

損害賠償額について、宅建業者が売主で、買主も宅建業者の場合は、業法では何らの規定もありません。従って、いくら受領しても業法違反とはなりません。

なお、宅建業者が売主で、買主が宅建業者以外だった場合、損害賠償額を予定し、または違約金を定める時は、その合計が代金の10分の2を超えることができませんと規定されています。

しかし、記述のように損害賠償額の予定の定めをしなかった時は、例え、買主が宅建業者以外であっても、実際の損害額を証明すれば、その金額を受領できますので、記述のように、代金の10分の2を超える3,000万円を受領しても、業法違反にはなりません。

 

4. 違反する

【問題】

宅地建物取引業者Aは、自ら売主として工事完了前のマンションをBに4,000万円で売却する契約を締結した。

Aは、宅地建物取引業者でないBから、手付金として1,000万円を受領し、その際保険事業者と保証保険契約を締結して、当該保険証券をBに交付した。

【解説】

宅建業者が売主で、買主が宅建業者以外だった場合、手付金として受取ることができる上限は、代金の10分の2までです。記述のケースですと4,000万円×2/10=800万円が上限となります。

従って、Aは1,000万円の手付金を受けていますから、業法違反となります。

なお、手付金等の保全措置を講じても、手付金の上限が変動すると言うようなことはありません。

 

以上より、解答はでした。 
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よく見る問題ばかりだったと思います。

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平成2年(1990年)宅建試験 正解一覧

科目 解答 難易度 重要度
№2 民法(損害賠償額の予定)
№3 民法(貸金)
№4 民法(制限行為能力,意思表示)
№5 民法(代理)
№6 民法(抵当権) 普通
№7 民法(連帯保証等) 普通
№8 民法(契約の解除) 普通
№9 民法(賃貸借) 普通
№10 民法(抵当権) 普通
№11 民法(相続) 普通
№12 借地借家法 普通
№13 借地借家法(借家) 普通
№14 区分所有法
№15 不動産登記法
№16 不動産登記法
№17 国土利用計画法 普通
№18 国土利用計画法
№19 都市計画法 普通
№20 都市計画法(開発許可)
№21 建築基準法(建築確認)
№22 建築基準法(防火・準防火地域)
№23 建築基準法(容積率・建ぺい率)
№24 建築基準法(第一種低層住居専用地域)
№25 宅地造成等規制法 普通
№26 農地法 普通
№27 土地区画整理法 普通
№28 混合問題
№30 印紙税
№31 不動産取得税
№32 地価公示法
№34 景品表示法
№35 宅建業法(宅建士)
№36 宅建業法(営業保証金)
№37 宅建業法(宅建士の登録) 普通
№38 宅建業法(従業者名簿・帳簿)
№39 宅建業法(宅建士証)
№40 宅建業法(宅建業者が自ら売主)
№41 宅建業法(変更の届出) 普通
№42 宅建業法(手付金等の保全措置) 普通
№43 宅建業法(廃業等の届出)
№44 宅建業法(監督処分)
№45 宅建業法(マンションに関する重説)
№46 宅建業法(案内所の届出)
№47 宅建業法(混合問題)
№48 宅建業法(報酬計算)
№49 宅建業法(37条書面記載事項)
№50 宅建業法(保証協会)

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