宅建過去問【1990】 平成2年 問13 借地借家法(借家) 問題と解説

宅建過去問 H2年 問13 借地借家法(借家) 問題

Aは、BからB所有の建物を賃借して、居住しているが、Bがその建物をCに売却し、登記も移転した。この場合、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、次の記述のうち正しいものはどれか。

  1. Aは、建物の引渡しを受けているから、Cに借家権を対抗することができるが、建物の引渡しを受けていないときは、常にCに対抗することができない。
  2. AがBに敷金を差し入れていた場合、Cは、Bからその敷金を受領しない限り、Aに対する敷金返還債務を引き継がない。
  3. CがAに賃料の増額を請求した場合、Aは、その増額を相当でないと考えたときは、相当と認める賃料を、直ちに供託すればよい。
  4. Aが相続人なくして死亡した場合、Aと事実上夫婦と同様の関係にあった同居者Dは、その事実を知った後1月内にCに対し特段の意思表示をしないときは、AのCに対する権利義務を承継する。



宅建過去問 H2年 問13 借地借家法(借家) 解説

 

1. × 誤り

【問題】

Aは、BからB所有の建物を賃借して、居住しているが、Bがその建物をCに売却し、登記も移転した。

Aは、建物の引渡しを受けているから、Cに借家権を対抗することができるが、建物の引渡しを受けていないときは、常にCに対抗することができない。

【解説】

賃借人Aが、第三者Cに対抗するには、以下の2つの要件のいずれかを備えておかなくてはいけません。

  • 賃借権の登記
  • 建物の引渡し

従って、建物の引渡しをAが受けていなくても、賃借権の登記を備えていれば、Aに対抗することはできますので、記述は誤りとなります。

 

2. × 誤り

【問題】

Aは、BからB所有の建物を賃借して、居住しているが、Bがその建物をCに売却し、登記も移転した。

AがBに敷金を差し入れていた場合、Cは、Bからその敷金を受領しない限り、Aに対する敷金返還債務を引き継がない。

【解説】

建物の所有がBからCに移転したと言うことは、賃貸人たる地位もBからCに移転したことになります。Aは賃貸人であったBに敷金を渡していますから、当然、その敷金もCに移転することになります。

それをBから敷金は引き継いでないからAに対する敷金返還債務を引き継げないと言うのは、落ち度がないAからしたらいい迷惑です。

Aに言わせたら、だったらそんな売主から物件を買うなよってなると思います。
ですから、判例も賃貸人の地位が移転すれば、敷金に関する権利義務も当然に新賃貸人に承継されるとしています。

 

3. × 誤り

【問題】

Aは、BからB所有の建物を賃借して、居住しているが、Bがその建物をCに売却し、登記も移転した。

CがAに賃料の増額を請求した場合、Aは、その増額を相当でないと考えたときは、相当と認める賃料を、直ちに供託すればよい。

【解説】

賃貸人Cから家賃を上げてくれと賃借人Aに申し入れた場合、すったもんだと協議すると思います。その協議が物別れした後に家賃を支払うとき、あなたが賃借人Cだとしたら、その家賃を即供託なんてしますか?

まずは、賃貸人にあなたが相当と思う家賃を支払おうとするのが、普通ではないでしょうか。そして、この時賃貸人が増額した家賃でないと受け取らないと拒否されるようなことにでもなれば、そこではじめて、じゃあ供託しようってなると思います。

ですから、記述のように、直ちに供託と言うのは誤りだと言うことになります。

なお、借地借家法(32条2項)には、建物の借賃の増額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、増額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の建物の借賃を支払うことをもって足りるとなっています。

また、民法(494条)で供託については、債権者が弁済の受領を拒み、又はこれを受領することができないときは、弁済をすることができる者は、債権者のために弁済の目的物を供託してその債務を免れることができる。弁済者が過失なく債権者を確知することができないときも、同様とするとなっており、賃貸人が家賃の受取を拒んでいない限りは、供託はできないことになっています。

 

4. 〇 正しい

【問題】

Aは、BからB所有の建物を賃借して、居住しているが、Bがその建物をCに売却し、登記も移転した。

Aが相続人なくして死亡した場合、Aと事実上夫婦と同様の関係にあった同居者Dは、その事実を知った後1月内にCに対し特段の意思表示をしないときは、AのCに対する権利義務を承継する。

【解説】

使用貸借と違って、賃貸借は賃借人が死亡したからと言って終了しません。
その権利は相続の対象となります。

また、居住の用に供する建物の賃借人が相続人なしに死亡した場合において、その当時婚姻又は縁組の届出をしていないが、建物の賃借人と事実上夫婦又は養親子と同様の関係にあった同居者があるときは、その同居者は、建物の賃借人の権利義務を承継します。

ただし、相続人なしに死亡したことを知った後一月以内に建物の賃貸人に反対の意思を表示したときは、この限りでありませんので、DがCに対し特段の意思表示をしないときは、AのCに対する権利義務を承継するとなります(借地借家法36条1項)。

 

以上より、解答はでした。 
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実務に直結する問題でした。確実に正解できるようにしてください。

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