宅建過去問【2007】 平成19年 問6 民法(物権変動の対抗要件) 問題と解説

宅建過去問 H19 問6 民法(物権変動の対抗要件) 問題

不動産の物権変動の対抗要件に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。なお、この問において、第三者とはいわゆる背信的悪意者を含まないものとする。

  1. 不動産売買契約に基づく所有権移転登記がなされた後に、売主が当該契約に係る意思表示を詐欺によるものとして適法に取り消した場合、売主は、その旨の登記をしなければ、当該取消後に当該不動産を買主から取得して所有権移転登記を経た第三者に所有権を対抗できない。
  2. 不動産売買契約に基づく所有権移転登記がなされた後に、売主が当該契約を適法に解除した場合、売主は、その旨の登記をしなければ、当該契約の解除後に当該不動産を買主から取得して所有権移転登記を経た第三者に所有権を対抗できない。
  3. 甲不動産につき兄と弟が各自2分の1の共有持分で共同相続した後に、兄が弟に断ることなく単独で所有権を相続取得した旨の登記をした場合、弟は、その共同相続の登記をしなければ、共同相続後に甲不動産を兄から取得して所有権移転登記を経た第三者に自己の持分権を対抗できない。
  4. 取得時効の完成により乙不動産の所有権を適法に取得した者は、その旨を登記しなければ、時効完成後に乙不動産を旧所有者から取得して所有権移転登記を経た第三者に所有権を対抗できない。



宅建過去問 H19 問6 民法(物権変動の対抗要件) 解説

 

1. 〇 正しい

【問題】

不動産売買契約に基づく所有権移転登記がなされた後に、売主が当該契約に係る意思表示を詐欺によるものとして適法に取り消した場合、売主は、その旨の登記をしなければ、当該取消後に当該不動産を買主から取得して所有権移転登記を経た第三者に所有権を対抗できない。

【解説】

問題文を時系列で見てみましょう。
① 売主ー買主による不動産売買契約

② 売主ー買主による不動産売買契約を取り消し

③ 買主ー第三者による不動産売買契約

上の時系列で注目していただきたいのが、第三者は売主が買主と交わした売買契約を取消したに、現れたと言うことです。もしこれが、取消前に現れた第三者であれば、この第三者が詐欺のことについて、善意であれば、第三者に登記がなくても売主に対抗することができるからです。逆に第三者が詐欺について、知っていたとすれば(悪意)、第三者に登記があっても、売主は対抗することができます。

では、取消したに現れた第三者の場合は、どうなるかと言いますと、売主は、売買契約を取消したのですから、何はさておき登記を自分に戻さなければ、買主が転売して、登記を第三者に移すことを許してしまいます。それを、売主が怠って、第三者に登記が移ったとすれば、それは、売主の怠慢じゃないですか、と言うことになります。

ですから、取消した後に現れた第三者に対しては、売主と第三者のどちらかが早く登記を備えた方が勝ちとなるのです。よって、問題文には、所有権移転登記を経た第三者に所有権を対抗できないとなっていますので、正しいとなります。

 

2. 〇 正しい

【問題】

不動産売買契約に基づく所有権移転登記がなされた後に、売主が当該契約を適法に解除した場合、売主は、その旨の登記をしなければ、当該契約の解除後に当該不動産を買主から取得して所有権移転登記を経た第三者に所有権を対抗できない。

【解説】

これも、肢1のケースと全く同じです。
取消理由が記述されているか、されていないかの違いだけとなります。

問題文の第三者は、売主-買主の売買契約、取消した後に現れた第三者となります。
ですから、登記を先に備えた者が勝ちとなりますので、問題文は、所有権移転登記を経た第三者に所有権を対抗できないとしていますから、正しいとなります。

 

3. × 誤り

【問題】

甲不動産につき兄と弟が各自2分の1の共有持分で共同相続した後に、兄が弟に断ることなく単独で所有権を相続取得した旨の登記をした場合、弟は、その共同相続の登記をしなければ、共同相続後に甲不動産を兄から取得して所有権移転登記を経た第三者に自己の持分権を対抗できない。

【解説】

日本の登記は、公信力を持ちません。
どういうことかと言いますと、登記に書かれていることを信じて登記名義人と売買契約等をしても、実は、真の所有者が別にいた場合、その売買契約を認めてくれないと言うことなのです。

問題文のケースでも、甲不動産を兄と弟で各自持分2分の1とする共有物と言うのが真実ですが、兄が登記を偽装して、兄の単独所有としています。この登記を信じて甲不動産を買ったとしても、登記に公信力がないのですから、弟の持分2分の1は、認められないとなるのです。
よって、弟は、登記がなくても第三者に対抗できるとなり、問題文は、誤りとなります。

なお、弟が兄と共謀して不実の登記をしていた場合は、通謀虚偽表示となって買主が、善意無過失であればその契約は有効に成立するとなります。

 

4. 〇 正しい

【問題】

取得時効の完成により乙不動産の所有権を適法に取得した者は、その旨を登記しなければ、時効完成後に乙不動産を旧所有者から取得して所有権移転登記を経た第三者に所有権を対抗できない。

【解説】

動産の場合は、取得時効完成によって、即座に所有権を取得することができますが、不動産の場合は、時効を援用しなければ、所有権を取得することができません。つまり、援用とは登記のことになります。

登記(援用)をしないまま放っておいてる間に、旧所有者が第三者に売却して、その第三者が登記を備えれば、時効完成者はもはや第三者に対抗できないことになります。
登記ができるのに、しないあなたが悪いとなるのです。

ですから、対抗要件としては登記を先に備えた方の勝ちとなります。
よって問題文は、時効完成後に乙不動産を旧所有者から、取得して所有権移転登記を経た第三者に所有権を対抗できないとなり、正しいとなります。

なお、ちょっと複雑ですが、時効完成に現れた第三者には、時効が完成した後、所有権を対抗する場合は、時効完成者は登記がなくても第三者に対抗することできます。
これは、時効完成途中なのですから、登記をしたくても登記できない状態の者と時効完成を阻止(中断)できる立場の状態の者とを比較した場合、時効完成前に中断させておけば、対抗問題なんて生じなかったのに、生じさせたのは、後者の責任だと言う考えからです。

民法は、権利を主張できるときにやっておかないと保護しません、と言うのが基本的な考えですから、ぜひ覚えておいてください。 

 

以上より、解答はでした。 
関連過去問      
平成28年 問3 平成24年 問6 平成20年 問2 平成19年 問6
平成17年 問8 平成16年 問3 平成16年 問9 平成15年 問3
平成13年 問5 平成10年 問1 平成9年 問6 平成8年 問3
平成8年 問5 平成7年 問2 平成3年 問4

登記は第三者に対抗するために行うものと考えてください。

その上で、例外的に登記がなくても第三者に対抗できる場合を覚えれば、満点が取れると思います。

ご意見、ご質問などございましたら、コメント欄にお願いします。

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平成19年(2007年)宅建試験 正解一覧

試験№ 科目 回答 難易度
№1 民法(意思表示)
№2 民法(復代理人)
№3 民法(登記の公信力) 普通
№4 民法(共有)
№5 民法(不法行為)
№6 民法(物権変動の対抗要件) 普通
№7 民法(担保物権) 普通
№8 民法(根抵当権)
№9 民法(債権譲渡)
№10 民法(危険負担/債務不履行) 普通
№11 民法(瑕疵担保責任)
№12 民法(相続)
№13 借地借家法(借地) 普通
№14 借地借家法(定期建物賃貸借) 普通
№15 区分所有法
№16 不動産登記法
№17 国土利用計画法(事後届出)
№18 都市計画法
№19 都市計画法(開発許可)
№20 都市計画法(開発許可)
№21 建築基準法(建築確認/防火・準防火地域)
№22 建築基準法(第二種低層住居専用地域の用途制限)
№23 宅地造成等規制法
№24 土地区画整理法 普通
№25 農地法
№26 特定居住用財産の買換え特例 普通
№27 相続時精算課税の特例
№28 不動産取得税
№29 不動産鑑定評価基準
№30 宅建業法(宅建士の設置基準)
№31 宅建業法(宅建士の登録と宅建士証)
№32 宅建業法(免許要否)
№33 宅建業法(免許の種類/欠格要件)
№34 宅建業法(手付金等の保全措置)
№35 宅建業法(重説)
№36 宅建業法(監督処分/罰則)
№37 宅建業法(営業保証金)
№38 宅建業法(契約・広告の時期)
№39 宅建業法(媒介契約)
№40 宅建業法(35条書面と37条書面)
№41 宅建業法(8つの制限)
№42 宅建業法(報酬)
№43 宅建業法(混合問題)
№44 宅建業法(保証協会)
№45 宅建業法(従業者証明書等)
№46 住宅金融支援機構
№47 景品表示法
№48 統計
№49 土地の知識
№50 建物の知識 普通

4件のコメント

  • 金成 

    宅建過去問 H19 問6 民法(物権変動の対抗要件)肢2 解説について
    解除の場合、解除の前に第三者が現れても、解除の後に第三者が現れても解除者(売主)と第三者は先に登記をした方が所有権を主張できるのではないでしょうか?

    • おはようございます。

      おっしゃる通りです。
      日本で登記を行う最大の目的は、第三者に対抗するためです。
      解説は、肢1のようなケースがあるため、解除前後を強調して書かせていただいていました。

      以上です。
      参考にしてください。

  • 道神

    おはようございます。
    肢3について教えてください。

    『共同相続した後』となっておりますので、
    遺産分割によって生じた権利の変動は登記をしておかないと第三者に対抗できない。(最判昭46.1.26)
    この判例が当てはまらないのでしょうか?

    • おはようございます。

      例えば、わたしの財産が甲土地と乙土地があったとします。
      わたしには、相続人として子ABがいたとしましょう。

      わたしが遺言等せず、亡くなった場合、民法の規定に従って相続が発生します。
      つまり、相続により甲土地の所有者はABの共有、乙土地の所有者はABの共有となります。これは、民法を根拠とした権利変動となります。

      ということは、登記をして権利を公示しなくでも、当然に発生する権利だとなります。
      設問は、ここでのことを訊いています。

      道神さんは、この後のことを指摘しています。
      「遺産分割」とは、ABが協議して、共有だった甲土地の所有はA、乙土地の所有はBにしましょうとすることです。
      この遺産分割後は、ご指摘通り、判例で登記をしておかないと第三者に対抗できないとなっています。不動産であればその旨の登記が必要です。動産であれば引き渡しが必要となります。

      なぜなら、ABの協議内容を公示しないとだれにもわかりませんし、遺産分割協議だけをもって効力が発生するという法的根拠もないからです。
      ですから、甲土地の所有はAの単独所有になったのなら権利を主張しておかないと、それはABの共有のままだと見られても仕方がないということです。
      もし、Aの単独所有の登記を怠っていれば、遺産分割後に現れた第三者には、Aは持分1/2しか対抗できないとなります。

      以上です。
      参考にしてください。

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