宅建過去問【2007】 平成19年 問43 宅建業法(混合問題) 問題と解説

宅建過去問 H19 問43 宅建業法(混合問題) 問題

次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

  1. 宅地建物取引業者Aは、都市計画法第29条第1項の許可を必要とする宅地の造成工事着手前において、当該許可を受けていない場合であっても、当該許可を受けることを停止条件とする特約を付ければ、当該宅地の売買契約を締結することができる。
  2. 宅地建物取引業者Bが自ら売主となって、宅地建物取引業者でないCと1億円のマンションの売買契約(手付金1,500万円、中間金1,500万円、残代金7,000万円)を建築工事完了前に締結し、その引渡し及び登記の移転を残代金の支払と同時に行う場合、Bは、手付金の受領前及び中間金の受領前それぞれについて、保全措置を講じなければならない。
  3. 宅地建物取引業者Dは、取引態様の明示がある広告を見た宅地建物取引業者Eから建物の売買の注文を受けた場合、Eから取引態様の問い合わせがなければ、Eに対して、取引態様を明示する必要はない。
  4. 宅地建物取引業者Fが自ら売主となって、宅地建物取引業者でないGと宅地の売買契約を締結するに際して手付金を受領する場合において、その手付金が解約手付である旨の定めがないときは、Fが契約の履行に着手していなくても、Gは手付金を放棄して契約の解除をすることができない。



宅建過去問 H19 問43 宅建業法(混合問題) 解説

 

1. × 誤り

【問題】

宅地建物取引業者Aは、都市計画法第29条第1項の許可を必要とする宅地の造成工事着手前において、当該許可を受けていない場合であっても、当該許可を受けることを停止条件とする特約を付ければ、当該宅地の売買契約を締結することができる。

【解説】

開発許可でなければ、契約はできません。
停止条件を付けてもダメです。
また、相手が宅建業者であってもダメです。
よって問題文は、誤りです。

 

2. 〇 正しい

【問題】

宅地建物取引業者Bが自ら売主となって、宅地建物取引業者でないCと1億円のマンションの売買契約(手付金1,500万円、中間金1,500万円、残代金7,000万円)を建築工事完了前に締結し、その引渡し及び登記の移転を残代金の支払と同時に行う場合、Bは、手付金の受領前及び中間金の受領前それぞれについて、保全措置を講じなければならない。

【解説】

宅建業者が自ら売主で、素人の買主さんから手付金等を受け取る場合には、未完成物件の場合、売買代金の5%を超える額または、1,000万円を超える額を受け取るのであれば、その前に保全措置を講じなければ、受け取ることができません。
そして、手付金等とは名称の如何を問わずに、売買契約締結の日から物件の引き渡しまでに授受されるすべての金銭のことを言います。

問題文は、手付金としてまず1,500万円としており、5%の計算をするまでもなく、1,000万円を超えていますから、手付金を受取る前に保全措置を講ずる必要があります。

次に、中間金としてこれも1,500万円としており、これも既に1,000万円を超えていますから、中間金を受取る前にも、再度保全措置を講ずる必要があります。
よって問題文は、正しいとなります。

なお、残代金7,000万円の受取時は、登記の移転と同時に行うとなっていますから、もはや、保全措置を行う必要がなく、残代金は受け取れることになります。

 

3. × 誤り

【問題】

宅地建物取引業者Dは、取引態様の明示がある広告を見た宅地建物取引業者Eから建物の売買の注文を受けた場合、Eから取引態様の問い合わせがなければ、Eに対して、取引態様を明示する必要はない。

【解説】

取引態様の明示と言うのは、売買の場合、宅建業者が「売主」「代理」「媒介」どの立場なのかを示しなさいと言うものです。なぜ、取引態様の明示が必要なのかと言いますと、例えば、買主の立場に立つと宅建業者が売主であれば、媒介報酬は発生しませんが、代理や媒介の時には報酬が発生したりするためです。

ですから、宅建業法では広告時や売買の注文を受けた時には、取引態様の明示が義務付けられています。これは、相手が宅建業者であっても、なくても問いません。

また、問題文のように取引態様の明示がある広告を見た者からの注文であっても公告時と注文時で取引態様が変わることなどがあるため、再度取引態様の別を明示しなくてはいけません。 よって問題文は、誤りとなります。

 

4. × 誤り

【問題】

宅地建物取引業者Fが自ら売主となって、宅地建物取引業者でないGと宅地の売買契約を締結するに際して手付金を受領する場合において、その手付金が解約手付である旨の定めがないときは、Fが契約の履行に着手していなくても、Gは手付金を放棄して契約の解除をすることができない。

【解説】

業法には、宅建業者が自ら売主で、素人の買主さんの場合は、特約の有無の係わらず、手付解除の性質を失うことはありません。また、売主が宅建業者でなくても、手付について特約が無ければ、解約手付と推定されます。そして、手付の解除は、相手方が履行に着手したらできません。つまり、手付解除は、相手方が履行に着手するまでに、行わなければいけないと言うことです。

よって問題文は、Gの相手方Fがまだ履行に着手していないため、Gは手付解除ができるとなり、誤りとなります。
なお、こちらが既に履行に着手していたとしても、相手方が履行に着手していなければ、こちらから手付解除はできると覚えておいてください。

 

以上より、解答はでした。 
関連過去問      
平成29年 問36 平成29年 問30 平成28年 問41 平成27年 問35
平成26年 問27 平成21年 問34 平成19年 問43 平成16年 問45
平成15年 問32 平成15年 問35 平成14年 問44 平成13年 問34
平成13年 問37 平成11年 問40 平成9年 問33 平成8年 問36
平成7年 問39 平成7年 問41 平成7年 問42 平成7年 問44
平成7年 問47 平成7年 問48 平成6年 問35 平成6年 問49

この問題も、過去問の寄せ集めと言ったもので、間違えようがなかったと思います。

肢4について、宅建試験においては手付ときたら解約手付と覚えてもらって構わないと思います。

つまり、その他の証約手付や違約手付については出題されることはありませんので、勉強するだけ無駄だとなります。

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平成19年(2007年)宅建試験 正解一覧

試験№ 科目 回答 難易度
№1 民法(意思表示)
№2 民法(復代理人)
№3 民法(登記の公信力) 普通
№4 民法(共有)
№5 民法(不法行為)
№6 民法(物権変動の対抗要件) 普通
№7 民法(担保物権) 普通
№8 民法(根抵当権)
№9 民法(債権譲渡)
№10 民法(危険負担/債務不履行) 普通
№11 民法(瑕疵担保責任)
№12 民法(相続)
№13 借地借家法(借地) 普通
№14 借地借家法(定期建物賃貸借) 普通
№15 区分所有法
№16 不動産登記法
№17 国土利用計画法(事後届出)
№18 都市計画法
№19 都市計画法(開発許可)
№20 都市計画法(開発許可)
№21 建築基準法(建築確認/防火・準防火地域)
№22 建築基準法(第二種低層住居専用地域の用途制限)
№23 宅地造成等規制法
№24 土地区画整理法 普通
№25 農地法
№26 特定居住用財産の買換え特例 普通
№27 相続時精算課税の特例
№28 不動産取得税
№29 不動産鑑定評価基準
№30 宅建業法(宅建士の設置基準)
№31 宅建業法(宅建士の登録と宅建士証)
№32 宅建業法(免許要否)
№33 宅建業法(免許の種類/欠格要件)
№34 宅建業法(手付金等の保全措置)
№35 宅建業法(重説)
№36 宅建業法(監督処分/罰則)
№37 宅建業法(営業保証金)
№38 宅建業法(契約・広告の時期)
№39 宅建業法(媒介契約)
№40 宅建業法(35条書面と37条書面)
№41 宅建業法(8つの制限)
№42 宅建業法(報酬)
№43 宅建業法(混合問題)
№44 宅建業法(保証協会)
№45 宅建業法(従業者証明書等)
№46 住宅金融支援機構
№47 景品表示法
№48 統計
№49 土地の知識
№50 建物の知識 普通

2件のコメント

  • Ko ha

    先日もご質問をさせていただきました。

    問2ですが、「手付金1,500万円、中間金1,500万円」としますと売買代金の3割を受け取っていることになります。宅建業者との売買契約では「手付は、代金の額の10分の2を超えてはならない」とこれまで覚えてきたのですが、私の勘違いなのでしょうか? よろしくお願いいたします。

    • ご質問ありがとうございます。

      「手付は、代金の額の10分の2を超えてはならない」→手付金は1,500万円ですから超えていません。
      保全措置の手付金『等』と混同されないようにご注意ください。

      以上です。
      参考にしてください。

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