宅建過去問【2007】 平成19年 問3 民法(登記の公信力) 問題と解説

宅建過去問 H19 問3 民法(登記の公信力) 問題

Aが所有者として登記されている甲土地の売買契約に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

  1. Aと売買契約を締結したBが、平穏かつ公然と甲土地の占有を始め、善意無過失であれば、甲土地がAの土地ではなく第三者の土地であったとしても、Bは即時に所有権を取得することができる。
  2. Aと売買契約を締結したCが、登記を信頼して売買契約を行った場合、甲土地がAの土地ではなく第三者Dの土地であったとしても、Dの過失の有無にかかわらず、Cは所有権を取得することができる。
  3. Aと売買契約を締結して所有権を取得したEは、所有権の移転登記を備えていない場合であっても、正当な権原なく甲土地を占有しているFに対し、所有権を主張して甲土地の明渡しを請求することができる。
  4. Aを所有者とする甲土地につき、AがGとの間で10月1日に、Hとの間で10月10日に、それぞれ売買契約を締結した場合、G、H共に登記を備えていないときには、先に売買契約を締結したGがHに対して所有権を主張することができる。



宅建過去問 H19 問3 民法(登記の公信力) 解説

 

1. × 誤り

【問題】

Aが所有者として登記されている甲土地の売買契約に関する場合

Aと売買契約を締結したBが、平穏かつ公然と甲土地の占有を始め、善意無過失であれば、甲土地がAの土地ではなく第三者の土地であったとしても、Bは即時に所有権を取得することができる。

【解説】

時効により即時取得が認められているのは、動産のみで、不動産には、認められていません。 よって問題文は、誤りとなります。

問題文のケースでは、BがAとの売買契約当時に、善意であれば10年で、また、悪意であれば20年で取得時効は完成しますが、その完成を援用(登記)して初めて、所有権を取得することになります。

 

2. × 誤り

【問題】

Aが所有者として登記されている甲土地の売買契約に関する場合

Aと売買契約を締結したCが、登記を信頼して売買契約を行った場合、甲土地がAの土地ではなく第三者Dの土地であったとしても、Dの過失の有無にかかわらず、Cは所有権を取得することができる。

【解説】

登記を信頼して売買契約を行ったりした場合、実は登記名義人と違う真実の所有者が別に存在したとしても、一定の要件のもとで、その売買などによって、権利を取得することを認めましょうと言うのが、登記の公信力と言われるものなのですが、しかしながら、日本の登記においては、この公信力が認められていないのです。

日本において、登記は第三者が出てきた場合の対抗要件を 備えているにすぎないのです。ですから、登記をしようがしまいが、勝手にしてくださいと言うことで、義務付けられているわけではないのです。(正確には、表示の登記は、税金を取るために義務付けられていますが、権利の登記は、義務付けられていません)

このような事情から、問題文のように登記名義人と真の所有者がいるケースは、十分に考えられることなのです。この場合、登記人名義人は、何の権利を持っていない無権利者と言うことになりますので、そんな無権利者と契約を交わしても、何の権利も得られないと言うことになります。

ただ、登記人名義人と真の所有者が、買主を陥れようと考え、共謀して、わざと登記を真の所有者の名義にしなかったなどと言うことになれば、これは通謀虚偽表示と同じことになりますから、その規定が準用され買主が、不実の登記について善意なら所有権を取得できるとなります。よって問題文は、Dの過失の有無にかかわらずとなっているため、誤りとなります。

 

3. 〇 正しい

【問題】

Aが所有者として登記されている甲土地の売買契約に関する場合

Aと売買契約を締結して所有権を取得したEは、所有権の移転登記を備えていない場合であっても、正当な権原なく甲土地を占有しているFに対し、所有権を主張して甲土地の明渡しを請求することができる。

【解説】

不動産の場合、動産と違って売買代金を支払ったとしても、売主から、「はいどうぞ」と言うように不動産を受取って帰ることはできません。ですから、その証として登記を移転する方法が取られていますが、所有権という権利は、目には見えませんが、買主が売買代金を支払った時点で、その対価として、売主が買主に所有権と言う権利を支払った(移転した)と考えるのが普通です。

ですから、登記があろうとなかろうと、真の所有者なのですから、その権限で、不法占拠者を排除するのは当然の話となります。よって問題文は正しいです。

 

4. × 誤り

【問題】

Aが所有者として登記されている甲土地の売買契約に関する場合

Aを所有者とする甲土地につき、AがGとの間で10月1日に、Hとの間で10月10日に、それぞれ売買契約を締結した場合、G、H共に登記を備えていないときには、先に売買契約を締結したGがHに対して所有権を主張することができる。

【解説】

AがG、Hと二重売買をしています。
この場合、GとHは売買契約の先後ではなく、登記を先に備えた方が 所有権を主張することができます。

日本で登記をする理由は、肢2で解説しましたように、第三者に対して対抗要件を備えることです。Gから見ればHは第三者であり、Hから見ればGは第三者です。ですから、対抗要件である登記を先に備えた方が勝ちとなるのです。よって問題文は、誤りです。

 

以上より、解答はでした。 

登記の公信力という難しいテーマでの出題でした。

突き詰めれば、奥が深いテーマだけにあまり深入りせず、あなたなりの解釈で正解が出せれば十分かと思います。

ただ、肢4の二重譲渡は登記の先後で決まると確実に覚えておいてください。

ご意見、ご質問などございましたら、コメント欄にお願いします。

ランキングに参加しています。
↓↓↓↓ポチッと応援よろしくお願いします。
にほんブログ村 資格ブログ 宅建試験へ
にほんブログ村

平成19年(2007年)宅建試験 正解一覧

試験№ 科目 回答 難易度
№1 民法(意思表示)
№2 民法(復代理人)
№3 民法(登記の公信力) 普通
№4 民法(共有)
№5 民法(不法行為)
№6 民法(物権変動の対抗要件) 普通
№7 民法(担保物権) 普通
№8 民法(根抵当権)
№9 民法(債権譲渡)
№10 民法(危険負担/債務不履行) 普通
№11 民法(瑕疵担保責任)
№12 民法(相続)
№13 借地借家法(借地) 普通
№14 借地借家法(定期建物賃貸借) 普通
№15 区分所有法
№16 不動産登記法
№17 国土利用計画法(事後届出)
№18 都市計画法
№19 都市計画法(開発許可)
№20 都市計画法(開発許可)
№21 建築基準法(建築確認/防火・準防火地域)
№22 建築基準法(第二種低層住居専用地域の用途制限)
№23 宅地造成等規制法
№24 土地区画整理法 普通
№25 農地法
№26 特定居住用財産の買換え特例 普通
№27 相続時精算課税の特例
№28 不動産取得税
№29 不動産鑑定評価基準
№30 宅建業法(宅建士の設置基準)
№31 宅建業法(宅建士の登録と宅建士証)
№32 宅建業法(免許要否)
№33 宅建業法(免許の種類/欠格要件)
№34 宅建業法(手付金等の保全措置)
№35 宅建業法(重説)
№36 宅建業法(監督処分/罰則)
№37 宅建業法(営業保証金)
№38 宅建業法(契約・広告の時期)
№39 宅建業法(媒介契約)
№40 宅建業法(35条書面と37条書面)
№41 宅建業法(8つの制限)
№42 宅建業法(報酬)
№43 宅建業法(混合問題)
№44 宅建業法(保証協会)
№45 宅建業法(従業者証明書等)
№46 住宅金融支援機構
№47 景品表示法
№48 統計
№49 土地の知識
№50 建物の知識 普通

2件のコメント

  • jAM

    矢野先生、お世話になっております。

    肢2の通謀虚偽表示の準用についてですが、虚偽表示の第三者には無過失は要求されていないと思うのですが、この場合は無過失が要求されるのでしょうか。宜しくお願いします。

    • ご指摘感謝いたします。
      おっしゃる通り、虚偽表示の第三者には無過失は要求されておりません。
      ありがたく訂正させていただきました。

コメントを残す

このサイトはスパムを低減するために Akismet を使っています。コメントデータの処理方法の詳細はこちらをご覧ください