宅建過去問【2005】 平成17年 問43 宅建業法(損害賠償の予定額の制限) 問題と解説

宅建過去問 H17 問43 宅建業法(損害賠償の予定額の制限) 問題

宅地建物取引業者Aが自ら売主としてマンション(販売価額3,000万円)の売買契約を締結した場合における次の記述のうち、民法及び宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

  1. Aは、宅地建物取引業者であるBとの売買契約の締結に際して、当事者の債務不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を1,200万円とする特約を定めた。この特約は無効である。
  2. Aは、宅地建物取引業者でないCとの売買契約の締結に際して、当事者の債務不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を1,200万円とする特約を定めることができる。
  3. Aは、宅地建物取引業者であるDとの売買契約の締結に際して、当事者の債務不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額の定めをしなかった場合、実際に生じた損害額1,000万円を立証により請求することができる。
  4. Aは、宅地建物取引業者でないEとの売買契約の締結に際して、当事者の債務不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を600万円、それとは別に違約金を600万円とする特約を定めた。これらの特約はすべて無効である。



宅建過去問 H17 問43 宅建業法(損害賠償の予定額の制限) 解説

 

肢1. × 誤り

 【問題】

宅地建物取引業者Aが自ら売主としてマンション(販売価額3,000万円)の売買契約を締結した場合で、

Aは、宅地建物取引業者であるBとの売買契約の締結に際して、当事者の債務不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を1,200万円とする特約を定めた。この特約は無効である。

【解説】

相手方が宅建業者である場合には、損害賠償の予定額の制限はございません。
つまりいくらにしても構わないと言うことです。
よって問題文の特約は有効となり、誤りとなります。

なお、相手方が宅建業者以外の場合には、損害賠償の予定額を特約する場合は、売買代金の20%を超える金額を定めることはできません。
もし、20%超の特約をした場合は、20%を超える部分が 無効となります。

 

肢2. × 誤り

 【問題】

宅地建物取引業者Aが自ら売主としてマンション(販売価額3,000万円)の売買契約を締結した場合で、

Aは、宅地建物取引業者でないCとの売買契約の締結に際して、当事者の債務不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を1,200万円とする特約を定めることができる。

【解説】

買主が宅建業者以外の場合は、損害賠償の予定額を定める場合、売買代金の20%を超える額を定めることはできません。

問題文のケースは売買代金3,000万円×20%=600万円
となりますので、問題文の1,200万円は600万円をはるかに超えています。
従って、この特約は定めることができないとなり、誤りとなります。

但し、1,200万円の損害賠償の予定額は全部無効となるわけではなくて、600万円を超える部分が無効となり、600万円が損害賠償の予定額と修正されます。

 

肢3. 〇 正しい

 【問題】

宅地建物取引業者Aが自ら売主としてマンション(販売価額3,000万円)の売買契約を締結した場合で、

Aは、宅地建物取引業者であるDとの売買契約の締結に際して、当事者の債務不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額の定めをしなかった場合、実際に生じた損害額1,000万円を立証により請求することができる。

【解説】

損害賠償の予定額を定めると言うことは、実際に損害が予定額を超えていたとしても、逆に予定額より少なかったとしても、予定額を支払いますと言うものです。
これは、実損額をいちいち計算して、立証して請求すると言う煩雑な作業を省略するために行うものですから、損害賠償の予定額を定めなかった場合には、当然ながら、実損額を計算して立証して請求する必要がございます。

この実損額については、買主が宅建業者であるなしに関係なく、立証さえできれば、額に制限はございません。 よって問題文は、正しいとなります。

 

肢4. × 誤り

 【問題】

宅地建物取引業者Aが自ら売主としてマンション(販売価額3,000万円)の売買契約を締結した場合で、

Aは、宅地建物取引業者でないEとの売買契約の締結に際して、当事者の債務不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を600万円、それとは別に違約金を600万円とする特約を定めた。これらの特約はすべて無効である。

【解説】

買主が宅建業者以外の者である場合、売買代金の20%を超える損害賠償の予定額を定めることはできないと、肢1から肢3まで解説してきました。

この売買代金の20%の中には、違約金も含まれますので、正確には、損害賠償の予定額及び違約金の合計額が、売買代金の20%を超える定めができないとなります。問題文のケースでは、損害賠償の予定額600万円、違約金600万円の合計1,200万円を受け取っていますから、売買代金の20%超の部分600万円が無効となります。
従って問題文は、すべて無効としていますから、誤りとなります。

 

以上より、解答はでした。 
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問題なかったかと思います。

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平成17年(2005年)宅建試験 正解一覧

問題№ 科目 解答 難易度
№1 民法(権利能力ほか) 普通
№2 民法(錯誤)
№3 民法(代理)
№4 民法(消滅時効) 普通
№5 民法(物上代位) 普通
№6 民法(抵当権付き賃貸物件)
№7 民法(弁済) 2
№8 民法(相続による対抗関係と契約解除) 普通
№9 民法(契約解除) 普通
№10 民法(使用貸借) 普通
№11 民法(不法行為)
№12 民法(遺言/遺留分)
№13 借地借家法(借地権)
№14 区分所有法
№15 借地借家法(建物賃貸借) 普通
№16 不動産登記法 普通
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№20 都市計画法(開発許可基準) 普通
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№28 固定資産税
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