宅建過去問【2005】 平成17年 問42 宅建業法(手付金等保全措置/瑕疵担保責任) 問題と解説

宅建過去問 H17 問42 宅建業法(手付金等保全措置/瑕疵担保責任) 問題

宅地建物取引業者Aが自ら売主として、宅地建物取引業者ではないBに宅地(造成工事完了済み)を分譲する場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反しないものはどれか。
なお、当該宅地の分譲価額は4,000万円とする。

  1. Aは、手付金として400万円をBから受領したが、保全措置を講じなかった。
  2. Aは、手付金100万円をBから受領した後、中間金として600万円を受領したが、中間金600万円についてのみ保全措置を講じた。
  3. AとBは、「瑕疵担保責任を負うべき期間は、当該物件の売買契約を締結してから2年間とする」旨の特約を定めた。
  4. AとBは、「宅地に隠れた瑕疵があった場合でも、その瑕疵がAの責めに帰すものでないときは、Aは担保責任は負わない」旨の特約を定めた。



宅建過去問 H17 問42 宅建業法(手付金等保全措置/瑕疵担保責任) 解説

 

肢1. 違反しない

【問題】

宅地建物取引業者Aが自ら売主として、宅地建物取引業者ではないBに宅地(造成工事完了済み)を分譲する場合で、

Aは、手付金として400万円をBから受領したが、保全措置を講じなかった。

【解説】

宅建業者は、素人の買主さんから手付金を受ける場合、
完成品 ⇒ 売買代金の10%超または1000万円超
未完成品 ⇒ 売買代金の5%超または1000万円超
手付金の保全措置を講じた後でなければ、受取ることができません。

問題文のケースでは、売買代金が4,000万円で、造成済ですから、完成物件だとなり、その10%=400万円を超えるか、1,000万円を超える手付金を受けるようであれば、保全措置が必要となります。

しかし、宅建業者Aが受け取った手付金は、400万円きっかりのため、保全措置は必要ないことになります。 よって宅建業者Aは、業法違反とはなりません。

 

肢2. 違反する

【問題】

宅地建物取引業者Aが自ら売主として、宅地建物取引業者ではないBに宅地(造成工事完了済み)を分譲する場合で、

Aは、手付金100万円をBから受領した後、中間金として600万円を受領したが、中間金600万円についてのみ保全措置を講じた。

【解説】

手付金等の保全措置とは、手付金「等」と言っていますので、契約締結後から引き渡しまでに、買主が支払うすべてお金をいいます。ですから、手付金はもとより、中間金も含まれ、それらすべてを合計して売買代金の10%や5%又は、1,000万円を超える場合に保保全措置を講じる必要があります。

問題文のケースでは、手付金100万円を受けた時点では、売買代金の10%=400万円を超えていませんので、保全措置を講じなくても受けることができます。

次に中間金600万円は、前に受けた手付金100万円と合計して、700万円となり、明らかに売買代金の10%=400万円を超えていますので、宅建業者Aは、700万円の保全措置を講じた上でなければ、中間金は受け取れないとなります。
よって、宅建業者Aは600万円の保全措置しか取っていないため、宅建業法に違反するとなります。

 

肢3. 違反する

【問題】

宅地建物取引業者Aが自ら売主として、宅地建物取引業者ではないBに宅地(造成工事完了済み)を分譲する場合で、

AとBは、「瑕疵担保責任を負うべき期間は、当該物件の売買契約を締結してから2年間とする」旨の特約を定めた。

【解説】

宅建業者が、素人の買主さんに対して瑕疵担保責任を負う最短期間は、「建物の引き渡した日から2年間」となります。これより短い特約は無効です。

問題文の宅建業者Aは「売買契約を締結してから2年間」としているため、業法で定める期間より短いことになります。 よって、宅建業者Aは宅建業法に違反するとなります。

 

肢4. 違反する

【問題】

宅地建物取引業者Aが自ら売主として、宅地建物取引業者ではないBに宅地(造成工事完了済み)を分譲する場合で、

AとBは、「宅地に隠れた瑕疵があった場合でも、その瑕疵がAの責めに帰すものでないときは、Aは担保責任は負わない」旨の特約を定めた。

【解説】

隠れた瑕疵と言うのは、誰も知らない、気が付いていない欠陥と言うことです。要は、売主も買主も知らない欠陥ですが、結論から先に言いますと、隠れた瑕疵については、売主が担保責任を負うことになります

問題文のケースのように、宅建業者Aが売主で、宅建業者ではない素人の買主の場合は、瑕疵担保責任を負わないとする特約は組めません。必ず、最短でも「引き渡しから2年間」は、瑕疵担保責任を負わなければいけません。
よって問題文の宅建業者Aは、宅建業法に違反するとなります。

なぜ、知らない欠陥まで売主が負担しなくてはいけないのかといいますと、例えば、中古ですが100万円の高級腕時計をあなたが買ったとしましょう。
しかし買ってから数週間で、時計が動かなくなりました。
修理に出して見ると、機械の一部が錆びており、修理代金は、10万円かかると言うことでした。

さて、この場合、あなただったら時計店に修理代払ってよと言いますよね。
これを論理的におはなしすると、もし機械が錆びていると、あなたが知っていたら、あなたは、買わなかったかも知れませんし、修理代金の10万を値引きして欲しいと交渉していたかも知れません。

言い換えれば、見かけは100万円の価値だと思っていた時計は、実は、90万円の価値しかなかったと言うことになります。 つまり、90万円の価値しかない物に対して、100万円支払っているのですから、売主は儲け過ぎだとなります。 余分に儲けているのですから、当然、修理代は、売主が負ってもおかしくないということになります。

このような考え方で、隠れた瑕疵については、売主の無過失責任を民法では定ているのです。

 

以上より、解答はでした。 
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手付金等の保全措置については、10%、5%と言う数字を暗記しておかなくては、どうしようもなりませんからしっかり覚えておくようにしてください。

また瑕疵担保については、民法でも勉強する箇所ですから、関連付けて覚えればいいかと思います。

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平成17年(2005年)宅建試験 正解一覧

問題№ 科目 解答 難易度
№1 民法(権利能力ほか) 普通
№2 民法(錯誤)
№3 民法(代理)
№4 民法(消滅時効) 普通
№5 民法(物上代位) 普通
№6 民法(抵当権付き賃貸物件)
№7 民法(弁済) 2
№8 民法(相続による対抗関係と契約解除) 普通
№9 民法(契約解除) 普通
№10 民法(使用貸借) 普通
№11 民法(不法行為)
№12 民法(遺言/遺留分)
№13 借地借家法(借地権)
№14 区分所有法
№15 借地借家法(建物賃貸借) 普通
№16 不動産登記法 普通
№17 国土利用計画法 3
№18 都市計画法(開発許可) 1
№19 都市計画法(用語の意味)
№20 都市計画法(開発許可基準) 普通
№21 建築基準法
№22 建築基準法(容積率)
№23 土地区画整理法 普通
№24 宅地造成等規制法 普通
№25 農地法
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№27 印紙税
№28 固定資産税
№29 不動産鑑定評価基準 3 普通
№30 宅建業法(業者免許の要否) 1
№31 宅建業法(免許欠格事由)
№32 宅建業法(宅建士)
№33 宅建業法(営業保証金)
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№41 宅建業法(クーリング・オフ)
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№43 宅建業法(損害賠償の予定額の制限)
№44 宅建業法(賃貸の媒介報酬) 1
№45 宅建業法(保証協会)
№46 住宅金融公庫法 普通
№47 景品表示法
№48 統計
№49 建物の知識
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