宅建過去問【2005】 平成17年 問40 宅建業法(37条書面) 問題と解説

宅建過去問 H17 問40 宅建業法(37条書面) 問題

宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)第37条の規定に基づく契約を証する書面(以下この問において「契約書面」という。)に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

  1. 居住用建物の賃貸借契約において、貸主と借主にそれぞれ別の宅地建物取引業者が媒介するときは、どちらか一方の宅地建物取引業者が契約書面を作成したとしても、契約書面の交付については双方の宅地建物取引業者がその義務を負う。
  2. 宅地建物取引業者が土地売買における売主の代理として契約書面を作成するに当たっては、専任でない宅地建物取引士が記名押印してもよい。
  3. 居住用建物の賃貸借契約において、貸主には代理の宅地建物取引業者Aが、借主には媒介の依頼を受けた宅地建物取引業者Bがおり、Bが契約書面を作成したときは、借主及びAに契約書面を交付すればよい。
  4. 貸主である宅地建物取引業者Cが、宅地建物取引業者Dの媒介により借主と事業用建物の賃貸借契約を締結するに当たって、Dが作成・交付した契約書面に法第37条違反があった。この場合、Dのみが監督処分及び罰則の対象となる。



宅建過去問 H17 問40 宅建業法(37条書面) 解説

 

肢1. 〇 正しい

【肢1 問題】

居住用建物の賃貸借契約において、貸主と借主にそれぞれ別の宅地建物取引業者が媒介するときは、どちらか一方の宅地建物取引業者が契約書面を作成したとしても、契約書面の交付については双方の宅地建物取引業者がその義務を負う。

【解説】

「貸主と借主にそれぞれ別の宅地建物取引業者が媒介するとき」と言うのは、貸主側の媒介業者がA社で、借主を見つけてきた業者がB社と言う場合を言います。
これを共同仲介と言っています。

このように、共同仲介の場合、一般的には貸主側の媒介業者が、35条書面や37条書面を作成して、借主側の媒介業者が書面をチェックしてそれぞれの業者が、それぞれの書面に署名捺印し、それぞれの業者の取引主任者が、署名捺印して、35条書面は借主に交付し、37条書面は貸主、借主に交付します。

ただ、実務的にはこのように行っていますが、業法上の前提は、共同して書面を作成して、共同して、貸主や借主に交付しましょうと考えています。
従って、問題文は正しいとなります。

 

肢2. 〇 正しい

【肢2 問題】

宅地建物取引業者が土地売買における売主の代理として契約書面を作成するに当たっては、専任でない宅地建物取引士が記名押印してもよい。

【解説】

専任の宅建士と言う言葉が出てくるのは、事務所等に専任の宅建士が何人以上いなくてはいけないと言う宅建士の設置基準のところだけです。それ以外は、専任と言う縛りがないため、問題文の37条書面への署名捺印は、宅建士であれば、誰でもいいとなります。

 

肢3. × 誤り

【肢3 問題】

居住用建物の賃貸借契約において、貸主には代理の宅地建物取引業者Aが、借主には媒介の依頼を受けた宅地建物取引業者Bがおり、Bが契約書面を作成したときは、借主及びAに契約書面を交付すればよい。

【解説】

肢1は、共同仲介でしたが、この問題は代理業者と媒介業者の2社となっています。
実務では、媒介業者は、貸主を代理している宅建業者Aに契約書を交付していれば、当然、貸主に交付されるので、実務経験者の方は、〇を付けてしまいそうですが、ここが、法律の融通が利かないところで、交付義務は、あくまでも貸主、借主に対して負っているため、貸主の代理を務める宅建業者Aには負っていないと言う解釈になってしまいます。

こう言う箇所は、シンプルに理屈を考えず、交付義務を負うのは、誰が出てこようが「買主、借主」と覚えておくしか無いと思います。 よって問題文は、誤りとなります。

 

肢4. 〇 正しい

【肢4 問題】

貸主である宅地建物取引業者Cが、宅地建物取引業者Dの媒介により借主と事業用建物の賃貸借契約を締結するに当たって、Dが作成・交付した契約書面に法第37条違反があった。この場合、Dのみが監督処分及び罰則の対象となる。

【解説】

共同仲介と言ったような場合は、共同して書面を作成すると言う前提がありますから、その責任はそれぞれの宅建業者が負うと言うことになります。
ですが、問題文の宅建業者Cは貸主となっています。

自ら貸主と言うことは、宅建業に当たらないと言うことになります。宅建業に当たらないと言うことは、業法上の規制を受けない者と言うことなのですから、業法違反になるはずがありません。従って、このケースは宅建業者Dのみが責任を負うことになり、37条違反を行っているため、監督処分及び罰則の対象となります。

なお、自ら売主の場合は、宅建業に当たりますから、宅建業者が、自ら売主である場合は、媒介業者が入っていたとしても、37条書面の作成義務は負いませんが、交付義務は負いますので注意しておいてください。

 

以上より、解答はでした。 
関連過去問      
平成30年 問34 平成29年 問40 平成29年 問38 平成28年 問42
平成27年 問38 平成26年 問40 平成26年 問42 平成25年 問31
平成25年 問35 平成25年 問36 平成24年 問30 平成22年 問37
平成21年 問35 平成21年 問36 平成18年 問37 平成17年 問40

肢2の問題は十分注意しておいてください。

宅建業者が負う書面の交付義務をこの問題ではよく聞いていますが、35条書面や37条書面には、貸主や借主の署名捺印が必ず必要となりますから、交付しないと言うことはまず考えられないことです。ですから、わたし的にはさほど重要なことだとは思えません。

ご意見、ご質問などございましたら、コメント欄にお願いします。

ランキングに参加しています。
↓↓↓↓ポチッと応援よろしくお願いします。
にほんブログ村 資格ブログ 宅建試験へ
にほんブログ村

平成17年(2005年)宅建試験 正解一覧

問題№ 科目 解答 難易度
№1 民法(権利能力ほか) 普通
№2 民法(錯誤)
№3 民法(代理)
№4 民法(消滅時効) 普通
№5 民法(物上代位) 普通
№6 民法(抵当権付き賃貸物件)
№7 民法(弁済) 2
№8 民法(相続による対抗関係と契約解除) 普通
№9 民法(契約解除) 普通
№10 民法(使用貸借) 普通
№11 民法(不法行為)
№12 民法(遺言/遺留分)
№13 借地借家法(借地権)
№14 区分所有法
№15 借地借家法(建物賃貸借) 普通
№16 不動産登記法 普通
№17 国土利用計画法 3
№18 都市計画法(開発許可) 1
№19 都市計画法(用語の意味)
№20 都市計画法(開発許可基準) 普通
№21 建築基準法
№22 建築基準法(容積率)
№23 土地区画整理法 普通
№24 宅地造成等規制法 普通
№25 農地法
№26 所得税(譲渡所得) 普通
№27 印紙税
№28 固定資産税
№29 不動産鑑定評価基準 3 普通
№30 宅建業法(業者免許の要否) 1
№31 宅建業法(免許欠格事由)
№32 宅建業法(宅建士)
№33 宅建業法(営業保証金)
№34 宅建業法(広告の規制)
№35 宅建業法(他人物売買) 普通
№36 宅建業法(媒介契約)
№37 宅建業法(重説)
№38 宅建業法(重説) 普通
№39 宅建業法(重説と37条書面) 普通
№40 宅建業法(37条書面) 普通
№41 宅建業法(クーリング・オフ)
№42 宅建業法(手付金等保全措置/瑕疵担保責任)
№43 宅建業法(損害賠償の予定額の制限)
№44 宅建業法(賃貸の媒介報酬) 1
№45 宅建業法(保証協会)
№46 住宅金融公庫法 普通
№47 景品表示法
№48 統計
№49 建物の知識
№50 土地の知識

コメントを残す

このサイトはスパムを低減するために Akismet を使っています。コメントデータの処理方法の詳細はこちらをご覧ください