宅建過去問【2004】 平成16年 問16 国土利用計画法(事後届出/事前届出) 問題と解説

宅建過去問 H16 問16 国土利用計画法(事後届出/事前届出) 問題

国土利用計画法第23条の届出(以下この問において「事後届出」という。)及び同法第27条の7の届出(以下この問において「事前届出」という。)に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

  1. 監視区域内の市街化調整区域に所在する面積6,000㎡の一団の土地について、所有者Aが当該土地を分割し、4,000㎡をBに、2,000㎡をCに売却する契約をB、Cと締結した場合、当該土地の売買契約についてA、B及びCは事前届出をする必要はない。
  2. 事後届出においては、土地の所有権移転後における土地利用目的について届け出ることとされているが、土地の売買価額については届け出る必要はない。
  3. Dが所有する都市計画法第5条の2に規定する準都市計画区域内に所在する面積7,000㎡の土地について、Eに売却する契約を締結した場合、Eは事後届出をする必要がある。
  4. Fが所有する市街化区域内に所在する面積4,500㎡の甲地とGが所有する市街化調整区域内に所在する面積5,500㎡の乙地を金銭の授受を伴わずに交換する契約を締結した場合、F、Gともに事後届出をする必要がある。



宅建過去問 H16 問16 国土利用計画法(事後届出/事前届出) 解説

1. × 誤り

【問題】

監視区域内の市街化調整区域に所在する面積6,000㎡の一団の土地について、所有者Aが当該土地を分割し、4,000㎡をBに、2,000㎡をCに売却する契約をB、Cと締結した場合、当該土地の売買契約についてA、B及びCは事前届出をする必要はない。

【解説】

監視区域内の届出対象面積は、各都道府県又は、指定都市で決めることになっていますが、事後届出の面積要件より緩和されることは、ありませんので、市街化調整区域の場合は5,000㎡の取引に関しては、最低限事前届出が必要となります。

また、問題文は、面積6,000㎡の一団の土地を分割してとなっています。
この「一団の土地」となっていたら、いくら分割しても合計面積が、届出対象面積に達していれば、届出が必要だと覚えておいてください。
従って問題文は、事前届出が必要となります。

そして、届出をする者は、事後届出の場合は、「権利取得者」ですが、事前届出の場合は、「当事者全て」となります。つまり、問題文のケースでは、A、B及びCは事前届出をする必要があるとなります。 よって、記述は誤りです。

 

2. × 誤り

【問題】

事後届出においては、土地の所有権移転後における土地利用目的について届け出ることとされているが、土地の売買価額については届け出る必要はない。

【解説】

事後届出においても、土地の売買価額については届け出なくてはいけません。
よって、問題文は誤りとなります。

但し、事後届出においては、売買価額について、勧告等は、一切ありません。
事前届出は、土地の価格を監視する目的が主ですから、対価の額については、審査されます。

 

3. × 誤り

【問題】

Dが所有する都市計画法第5条の2に規定する準都市計画区域内に所在する面積7,000㎡の土地について、Eに売却する契約を締結した場合、Eは事後届出をする必要がある。

【解説】

事後届出の面積要件をまとめておきます。

市街化区域 2,000㎡ 以上
市街化調整区域 5,000㎡ 以上
非線引区域 5,000㎡ 以上
準都市計画区域 10,000㎡ 以上
都市計画外 10,000㎡ 以上


準都市計画区域内の事後届出の対象面積は、10000㎡以上となっていますから、7,000㎡の土地については、事後届出は、必要ないことになります。
よって、問題文は誤りとなります。

 

4. 〇 正しい

【問題】

Fが所有する市街化区域内に所在する面積4,500㎡の甲地とGが所有する市街化調整区域内に所在する面積5,500㎡の乙地を金銭の授受を伴わずに交換する契約を締結した場合、F、Gともに事後届出をする必要がある。

【解説】

事後届出は、対価が伴わないような場合、例えば、相続で土地を取得したとか言うような場合には、面積要件に該当しても、届出は必要ないことになっています。

交換の場合も、お金は動かないから、対価性がないのでは?と思われがちですが、交換の場合は、お金と言う対価ではなく、土地と言う対価を支払って、新たな土地を手に入れると考えますので、対価性があるとなります。
ですから、面積要件に該当すれば、交換の場合は、事後届出が必要となります。

問題文は、市街化区域内が4,500㎡、市街化調整区域内が5,500㎡となっており、どちらの土地も面積要件に該当するため、F、Gともに事後届出をする必要があるとなり、記述は、正しいとなります。

 

以上より、解答はでした。 
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監視区域と言うのは、バブル期の地価の高騰を受けて、各都市部において、土地の高騰を監視するために設けられたものです。

ですから、バブル期が終わった現在においては、監視区域を指定している地域は1つもないため、監視区域について、バブル期が再来するようなことがない限り、
詳細を問う出題はないと思っていますが、この問題のように、事前届出と事後届出を混乱させるために、出題してくるケースは十分考えられますので、違いをしっかり頭に入れておいてください。

ご意見、ご質問などございましたら、コメント欄にお願いします。

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平成16年(2004年)宅建試験 正解一覧

問題№ 科目 解答 難易度
№1 民法(瑕疵ある意思表示)
№2 民法(無権代理)
№3 民法(対抗関係) 普通
№4 民法(弁済と手付解除)
№5 民法(取得時効)
№6 民法(連帯債務と連帯保証) 普通
№7 民法(相隣関係)
№8 民法(相殺) 普通
№9 民法(対抗関係) 普通
№10 民法(担保責任/債務不履行) 超難
№11 民法(組合)
№12 民法(使用貸借/相続)
№13 民法/借地借家法(転貸借)
№14 借地借家法(賃料増減請求)
№15 不動産登記法(仮登記)
№16 国土利用計画法(事後・事前届)
№17 都市計画法
№18 都市計画法(開発許可)
№19 都市計画法(開発許可/用途制限)
№20 建築基準法(2つの地域にまたがる敷地、建物) 普通
№21 建築基準法(建築確認他)
№22 土地区画整理法
№23 宅地造成等規制法
№24 農地法
№25 その他の法令制限
№26 不動産取得税
№27 相続時精算課税の特例
№28 印紙税
№29 不動産鑑定評価基準 普通
№30 宅建業法(免許の要否)
№31 宅建業法(免許欠格要件)
№32 宅建業法(免許権者への届出)
№33 宅建業法(宅建士)
№34 宅建業法(宅建士の登録)
№35 宅建業法(営業保証金)
№36 宅建業法(広告の規制)
№37 宅建業法(重説)
№38 宅建業法(重説)
№39 宅建業法(専任媒介契約)
№40 宅建業法(8つの制限)
№41 宅建業法(報酬)
№42 宅建業法(クーリング・オフ)
№43 宅建業法(標識/案内所)
№44 宅建業法(宅建業者に関する規制)
№45 宅建業法(混合問題)
№46 住宅金融公庫法
№47 景品表示法
№48 統計
№49 建物の知識
№50 土地の知識 普通

5件のコメント

  • yossan

    いつもお世話になっております!問3解説の事後届出面積ですが、記載の面積は開発許可に関する面積ではないでしょうか?

    • ご指摘感謝します。
      ありがたく差し替えさせていただきました。

  • Hitomi

    初めて、コメントさせて頂きます。
    平成16年の国土利用計画法の問で、この「一団の土地」となっていたら、いくら分割しても合計面積が、届出対象面積に達していれば、届出が必要だと覚えておいてください。とコメントされておりますが、平成15年の問16の問題ではそれぞれ分割した面積によって、届け出が必要か必要でないか・・となっております。その違いは何ですか?教えて頂けますでしょうか、宜しくお願い致します。

    • ご質問ありがとうございます。

      まず、「売りの一団」と「買いの一団」について、

      「売りの一団」とは、売主が一団の土地を複数回、売却したとき、土地の合計面積が面積要件に達すること。

      「買いの一団」とは、買主が一団の土地を複数回、購入したとき、土地の合計面積が面積要件に達すること。

      以上をいいます。
      このH16年の問題は、事前届出の問題です。
      事前届出の義務があるものは、当事者です。
      つまり、売主も買主も届出義務があります。

      問題の売主の土地面積は、事前届出の面積要件になっていますから、「売りの一団」の問題となり、売主が土地をいくら分割して売ろうとも売主、買主双方とも事前届出が必要だと言うことになります。

      一方、H15年の問題は、事後届出の問題です。
      事後届出の義務があるものは、権利取得者です。
      つまり、買主だけ届出義務があります。

      買主が複数回の購入で届出面積に達すれば、「買いの一団」として、事後届出が必要となりますが、H15年の問題は、「買いの一団」の問題ではありませんので、解説のようになります。

      仮に、H15年の問題が注視地区(面積要件2千㎡)で事前届出の問題であれば、「売りの一団」の問題となり、売主が土地をいくら分割して売ろうとも売主、買主双方とも事前届出が必要だと言うことになります。

      以上です。
      参考にしてください。

  • Hitomi

    理解できました、ありがとうございました。

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