宅建過去問【2003】 平成15年 問5 民法(物上代位) 問題と解説

宅建過去問 H15 問5 民法(物上代位) 問題

Aは、B所有の建物に抵当権を設定し、その旨の登記をした。Bは、その抵当権設定登記後に、この建物をCに賃貸した。Cは、この契約時に、賃料の6カ月分相当額の300万円の敷金を預託した。この場合、民法の規定及び判例によれば、次の記述のうち正しいものはどれか。

  1. Bが、BのCに対する将来にわたる賃料債権を第三者に譲渡し、対抗要件を備えた後は、Cが当該第三者に弁済する前であっても、Aは、物上代位権を行使して当該賃料債権を差し押さえることはできない。
  2. Bの一般債権者であるDが、BのCに対する賃料債権を差し押さえ、その命令がCに送達された後は、Cが弁済する前であっても、Aは、物上代位権を行使して当該賃料債権を差し押さえることはできない。
  3. Aが物上代位権を行使して、BのCに対する賃料債権を差し押さえた後は、Cは、Aの抵当権設定登記前からBに対して有している弁済期の到来している貸付金債権と当該賃料債権とを相殺することはできない。
  4. Aが物上代位権を行使して、BのCに対する賃料債権を差し押さえた後、賃貸借契約が終了し建物を明け渡した場合、Aは、当該賃料債権について敷金が充当される限度において物上代位権を行使することはできない。



宅建過去問 H15 問5 民法(物上代位) 解説

 

1. × 誤り

【問題】

Aは、B所有の建物に抵当権を設定し、その旨の登記をした。Bは、その抵当権設定登記後に、この建物をCに賃貸した。Cは、この契約時に、賃料の6カ月分相当額の300万円の敷金を預託した。この場合で、

Bが、BのCに対する将来にわたる賃料債権を第三者に譲渡し、対抗要件を備えた後は、Cが当該第三者に弁済する前であっても、Aは、物上代位権を行使して当該賃料債権を差し押さえることはできない。

【解説】

これは、判例などを知らないと回答できない問題ですが、まず、抵当権者は、抵当権を実行する前においても、 賃借人の賃料を差押えることができることを覚えておいてください。

ただ、この問題では、その賃料債権を第三者に譲渡して、これでも差押えられるか?と聞いています。ここは、難しいことは抜きにして、「賃借人の賃料を差押える」と言う抵当権者の行為については、賃料債権者がどんなに代わろうとも、何一つ変わらないという点に注目して欲しいのです。

抵当権を設定している建物からの賃料は、抵当権者は差押えができるのですから、その賃料債権が第三者に移ったら、差押えができないとなる方が、不自然だと思いませんか?

ですから、記述は、Aは、物上代位権を行使して当該賃料債権を、差し押さえることができると結論付けることができるのです。 よって、記述は誤りとなります。

 

2. × 誤り

【問題】

Aは、B所有の建物に抵当権を設定し、その旨の登記をした。Bは、その抵当権設定登記後に、この建物をCに賃貸した。Cは、この契約時に、賃料の6カ月分相当額の300万円の敷金を預託した。この場合で、

Bの一般債権者であるDが、BのCに対する賃料債権を差し押さえ、その命令がCに送達された後は、Cが弁済する前であっても、Aは、物上代位権を行使して当該賃料債権を差し押さえることはできない。

【解説】

これも難しいですね(悲)
一般債権者と言うのは、要は無担保でBにお金を貸した人と思ってください。

抵当権者は、Bの建物を担保にお金を貸した人です。となると、ADどちらも、Bの債権者だとなります。このAD共に、Bの賃料債権をねらっていると言う設定ですから、何かで優越をつけて、決するよりないと思います。そのアイテムを探して、優越を付けてやればいいと言うことになります。

では、まずAのアイテムから見てみましょう。
Aのアイテムは抵当権です。抵当権は、登記をしなければ第三者に対抗できませんから、この登記の日時が、Aのアイテムとなるでしょう。

次にDのアイテムを見ます。
Dは一般債権者ですから、Aのように登記と言うアイテムは持っていません。
ですが、賃料債権の差し押さえ命令書があります。
これがアイテムとなりそうです。

では、このアイテム同士を比較して、優越を決めればいいと言うことです。
つまり、登記が先か、命令書送付が先かという話です。
これは、抵当権設定登記が先に行われていますから、Aに勝ちだとなり、物上代位権を行使して当該賃料債権をAは、差し押さえることができるとなります。
従って、記述は誤りだとなります。

 

3. × 誤り

【問題】

Aは、B所有の建物に抵当権を設定し、その旨の登記をした。Bは、その抵当権設定登記後に、この建物をCに賃貸した。Cは、この契約時に、賃料の6カ月分相当額の300万円の敷金を預託した。この場合で、

Aが物上代位権を行使して、BのCに対する賃料債権を差し押さえた後は、Cは、Aの抵当権設定登記前からBに対して有している弁済期の到来している貸付金債権と当該賃料債権とを相殺することはできない。

【解説】

AがCが支払う賃料を差押えています。
これは、どういうことかと言いますと、AがCに対して、その賃料はこっちによこしなさいと言っているのと同じことです。この時、CがAにお金を貸していたら、あなたがCの立場になって考えて見てください。
「じゃあ、あの時貸したお金とチャラね」って言いませんか?
つまり、相殺しましょうと言うはずです。 不自然なことがありますか?
ごく自然な、発想だと思います。

ですから、相殺は可能だと結論付けることができます。
よって、記述は誤りです。

但し、気をつけてもらいのが、例えば、AがCの賃料を差押えた後に、CがAに反対債権を取得しても、その反対債権では相殺できませんから、注意してください。

 

4. 〇 正しい

【問題】

Aは、B所有の建物に抵当権を設定し、その旨の登記をした。Bは、その抵当権設定登記後に、この建物をCに賃貸した。Cは、この契約時に、賃料の6カ月分相当額の300万円の敷金を預託した。この場合で、

Aが物上代位権を行使して、BのCに対する賃料債権を差し押さえた後、賃貸借契約が終了し建物を明け渡した場合、Aは、当該賃料債権について敷金が充当される限度において物上代位権を行使することはできない。

【解説】

敷金と言うのは、Cが賃料を滞納した場合に備えて、BがCから預かってるお金だと考えてください。つまり、Cが賃料不払いの時には、Bはその敷金から補填して、賃料債権を消滅させると言うものです。

ですから、Cの賃料不払いがなければ、預かっている敷金は、全額Cに返還されなくてはいけないお金となります。これを踏まえて、記述を見ると、Aが物上代位して、Cの賃料債権を差押えています。

敷金自体は、CがBに預けているお金ですから、本来は、Cのお金です。
そのCのお金である敷金を、Bの債権者であるAが、差押えることはできるはずがありません。差押えることができるのは、あくまでもCがBに支払うであろう賃料債権です。

そして、この賃料債権をAが差し押さえた後に、賃貸借契約が終了して、建物も引き渡しが終わっていますので、CがBに支払う賃料はないと言うことになります。(差押えの効果はここで終わっているのです。)

0円の賃料債権をいくら差押えても、何の意味もありません。
さて、問題は敷金から充当されるであろう不払い分の賃料債権です。

ここでよく考えていただきたいのですが、Aが差し押さえをしたのは、CからBに支払われるお金、つまり家賃です。ですが、このお金は、先ほどもお話した通り、賃貸借契約が終了して、建物も引き渡しが終わっていますので、CからBに支払うお金はありません。

何がいいたいかと言えば、敷金自体に差押えの効果がない以上、敷金から充当されるかも知れない不払賃料についても効果が及ぶわけがないのです。

Aが差し押さえているのは、CからBに渡されるお金なのです。
敷金は、CからBに既に渡っているお金ですし、賃貸借契約が終了して、建物も引き渡しが終わっている時点では、逆にBからCに返還されるべきお金となっています。ですから、Aは、当該賃料債権について敷金が充当される限度において物上代位権を行使することはできないとなり、記述は、正しいとなります。

但し、不払い分の賃料>敷金と言ったように、敷金では不払い賃料を補填しきれなかった場合は、その分の賃料をBはCに請求することになります。この場合については、CのBに対する賃料債権は残っていることになりますから(CからBに支払われるお金だとなるから)、この部分についてはAの差し押さえの効果は、及びますので、物上代位権を行使することはできるとなります。

 

以上より、解答はでした。 
関連過去問      
平成22年 問7 平成17年 問5 平成15年 問5 平成12年 問3
平成7年 問5

解説は相当に時間をかけて書きましたが、この問題は難し過ぎるため、見る必要はないかと思います。

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平成15年(2003年)宅建試験 正解一覧

問題№ 科目 解答 難易度
№1 民法(意思無能力者/制限行為能力者) 普通
№2 民法(停止条件付契約)
№3 民法(対抗関係)
№4 民法(共有)
№5 民法(物上代位)
№6 民法(普通抵当権と根抵当権の違い)
№7 民法(保証人/連帯保証人) 普通
№8 民法(債権譲渡)
№9 民法(同時履行の関係) 普通
№10 民法(瑕疵担保責任) 普通
№11 民法(敷金)
№12 民法(相続)
№13 借地借家法(借地)
№14 借地借家法(定期建物賃貸借契約)
№15 不動産登記法
№16 国土利用計画法(事後届出)
№17 都市計画法
№18 都市計画法(開発許可)
№19 都市計画法(開発許可) 普通
№20 建築基準法(防火地域) 4 普通
№21 建築基準法 普通
№22 土地区画整理法 普通
№23 農地法 普通
№24 宅地造成等規制法
№25 その他の法令
№26 所得税(居住用財産の譲渡) 普通
№27 登録免許税 普通
№28 固定資産税 普通
№29 地価公示法 1
№30 宅建業法(免許の要否) 3
№31 宅建業法(免許欠格要件)
№32 宅建業法(免許換え/廃業届/変更届)
№33 宅建業法(取引主任者) 普通
№34 宅建業法(営業保証金)
№35 宅建業法(混合問題)
№36 宅建業法(重説)
№37 宅建業法(35条書面/37条書面)
№38 宅建業法(宅建業者が自ら売主)
№39 宅建業法(クーリング・オフ)
№40 宅建業法(帳簿/従業者証明書/従業者名簿/標識)
№41 宅建業法(8つの制限)
№42 宅建業法(保証協会)
№43 宅建業法(媒介契約)
№44 宅建業法(賃貸の報酬)
№45 宅建業法(重説/媒介契約)
№46 住宅金融公庫法
№47 景品表示法 普通
№48 統計
№49 土地について
№50 建物について 普通

2件のコメント

  • jAM

    矢野先生、いつもお世話になっております。
    肢3の解説ですが、AとBが混ざっておりませんでしょうか。
    お忙しい中、恐縮ですが1度ご確認頂ければ幸いです。

    • ご指摘感謝いたします。
      ありがたく訂正させていただきました。

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