宅建過去問【2003】 平成15年 問41 宅建業法(8つの制限) 問題と解説

宅建過去問 H15 問41 宅建業法(8つの制限) 問題

宅地建物取引業者Aが、自ら売主となり、宅地建物取引業者でない買主Bとの間で、中古住宅及びその敷地である土地を、代金3,500万円、うち手付金500万円で売買契約を締結しようとする場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法及び民法の規定によれば、正しいものはどれか。

  1. 相手方が契約の履行に着手するまでは、Bは手付金のうち250万円を放棄して、また、Aは1,000万円を償還して、契約を解除することができる旨の定めをすることができる。
  2. 債務不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償額の定めがない場合、損害賠償の請求額は、売買代金の額の2割である700万円が上限である。
  3. Aは、契約締結日に手付金を受領する場合、その全額について受領後直ちに、宅地建物取引業法第41条の2に規定する手付金等の保全措置を行わなければならない。
  4. Aが瑕疵担保責任を負うべき期間について定める場合、「引渡しの日から1年」とする特約は無効であり、当該期間は「引渡しの日から2年」となる。



宅建過去問 H15 問41 宅建業法(8つの制限) 解説

 

1. 〇 正しい

【問題】

宅地建物取引業者Aが、自ら売主となり、宅地建物取引業者でない買主Bとの間で、中古住宅及びその敷地である土地を、代金3,500万円、うち手付金500万円で売買契約を締結しようとする場合で、

相手方が契約の履行に着手するまでは、Bは手付金のうち250万円を放棄して、また、Aは1,000万円を償還して、契約を解除することができる旨の定めをすることができる。

【解説】

通常、買主が手付解除する場合は、支払った手付金を放棄して行います。
また、売主が手付解除する場合は、受取った手付金の倍額を支払って行うとされています。記述は、買主Bが500万円の手付を支払うとしていますが、手付解除の際には、本来500万円のところ250万円でいいとしており、逆に売主Aが手付解除するためには、本来の額である500万円の倍額1,000万円の支払いを要求しています。

この特約は、買主による手付解除の負担を軽減しているもので、買主に有利な特約となります。宅建業法は、不動産取引において素人さんを守る法律です。ですから、記述のような特約は、法律の趣旨に合うものですから、有効となります。

 

2. × 誤り

【問題】

宅地建物取引業者Aが、自ら売主となり、宅地建物取引業者でない買主Bとの間で、中古住宅及びその敷地である土地を、代金3,500万円、うち手付金500万円で売買契約を締結しようとする場合で、

債務不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償額の定めがない場合、損害賠償の請求額は、売買代金の額の2割である700万円が上限である。

【解説】

不動産の売買においては、あらかじめ、契約の解除に伴う損害賠償額や違約金の定めをすることができます。但し、宅建業者が自ら売主で、宅建業者以外が買主の場合に限り、売買代金の2/10を超える金額を定めることはできないとなっています。

記述で言いますと、代金3,500万円×2/10=700万円が損害賠償額や違約金の定めをする上限額となります。(損害賠償額と違約金の合計額が2/10までです

この予定額をあらかじめ定めると、例えば700万円とした場合、実損額が700万円を超え、1,000万円だったとしても、700万円となり、逆に、実損額が700万円以下の500万円だったとしても、700万円となります。(実損額を、立証する必要はありません)

つまり、損害賠償額や違約金の額を定めると、その額がそのまま、損害賠償額や違約金となると言うことです。そして、損害賠償額や違約金の定めをしなかった場合は、実際の損害等を、立証して、請求することになります。

実際に損害を被った額を請求するのですから、そこに、上限や下限の規定はございません。 従って、記述は誤りとなります。

 

3. × 誤り

【問題】

宅地建物取引業者Aが、自ら売主となり、宅地建物取引業者でない買主Bとの間で、中古住宅及びその敷地である土地を、代金3,500万円、うち手付金500万円で売買契約を締結しようとする場合で、

Aは、契約締結日に手付金を受領する場合、その全額について受領後直ちに、宅地建物取引業法第41条の2に規定する手付金等の保全措置を行わなければならない。

【解説】

手付金等の保全措置とは、宅建業者が手付金等を受取って、そのまま夜逃げしたりした場合になどに備えて、買主が損をしないように、売主である宅建業者に代わる者が渡した手付金等を返金してくれると言うものです。

ですから、手付金等の保全措置は、その手付金等を宅建業者に渡すにしておいてもらわないと、意味がないと言うことになります。宅建業者が、手付金等を持ち逃げたした後に、保全措置の手続きなどするはずがないですもんね。 従って、記述は「受領直ちに」となっているため、誤りとなります。

ちなみに、手付金等の保全措置を講じなければいけないとされる額について、記載しておきます。
① 完成物件 ⇒ 売買代金の10%超、または、1,000万円超
② 未完成物件 ⇒ 売買代金の5%超、または、1,000万円超

記述は、中古住宅ですから完成物件となります。
従って、売買代金の10%超、または、1,000万円超の額の手付金等を受け取る場合、保全措置を講じた上でなければ、受取れないとなります。記述のケースを計算すると、(手付金500万円÷代金3,500万円)×100=14.2%となり、10%を超えていますので、手付金500万円を受取るのであれば、保全措置を取った後ではないと受け取れないとなります。

 

4. × 誤り

【問題】

宅地建物取引業者Aが、自ら売主となり、宅地建物取引業者でない買主Bとの間で、中古住宅及びその敷地である土地を、代金3,500万円、うち手付金500万円で売買契約を締結しようとする場合で、

Aが瑕疵担保責任を負うべき期間について定める場合、「引渡しの日から1年」とする特約は無効であり、当該期間は「引渡しの日から2年」となる。

【解説】

瑕疵担保の期間の原則は、民法になります。
その民法の規定には、「瑕疵を発見してから1年」となっています。
この規定を、わかりやすく極端に言いますと、引き渡し後、10年後でも、20年後でも瑕疵を発見するまで、売主は瑕疵を修補しなくはいけないと言うリスクを負うことになります。

これは、あまりにも可哀そうだろうとして、宅建業法では、「引き渡しから2年以上」の期間を確保すれば、いいとしたのです。ですから、記述の「引渡しの日から1年」とする特約は、「引き渡しから2年以上」の期間を確保していませんから、無効となります。

そして、無効となった特約は、原則に帰ることになります。
つまり、民法の「瑕疵を発見してから1年」になると言うことです。
従って、記述は誤りとなります。

 

1
以上より、解答はでした。 
関連過去問      
平成30年 問29 平成29年 問31 平成28年 問28 平成27年 問40
平成27年 問39 平成27年 問36 平成27年 問34 平成26年 問31
平成25年 問38 平成24年 問38 平成24年 問39 平成23年 問37
平成23年 問39 平成22年 問39 平成22年 問40 平成21年 問37

毎度お馴染みの問題だったと思います。
間違えようがありませんね^^

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平成15年(2003年)宅建試験 正解一覧

問題№ 科目 解答 難易度
№1 民法(意思無能力者/制限行為能力者) 普通
№2 民法(停止条件付契約)
№3 民法(対抗関係)
№4 民法(共有)
№5 民法(物上代位)
№6 民法(普通抵当権と根抵当権の違い)
№7 民法(保証人/連帯保証人) 普通
№8 民法(債権譲渡)
№9 民法(同時履行の関係) 普通
№10 民法(瑕疵担保責任) 普通
№11 民法(敷金)
№12 民法(相続)
№13 借地借家法(借地)
№14 借地借家法(定期建物賃貸借契約)
№15 不動産登記法
№16 国土利用計画法(事後届出)
№17 都市計画法
№18 都市計画法(開発許可)
№19 都市計画法(開発許可) 普通
№20 建築基準法(防火地域) 4 普通
№21 建築基準法 普通
№22 土地区画整理法 普通
№23 農地法 普通
№24 宅地造成等規制法
№25 その他の法令
№26 所得税(居住用財産の譲渡) 普通
№27 登録免許税 普通
№28 固定資産税 普通
№29 地価公示法 1
№30 宅建業法(免許の要否) 3
№31 宅建業法(免許欠格要件)
№32 宅建業法(免許換え/廃業届/変更届)
№33 宅建業法(取引主任者) 普通
№34 宅建業法(営業保証金)
№35 宅建業法(混合問題)
№36 宅建業法(重説)
№37 宅建業法(35条書面/37条書面)
№38 宅建業法(宅建業者が自ら売主)
№39 宅建業法(クーリング・オフ)
№40 宅建業法(帳簿/従業者証明書/従業者名簿/標識)
№41 宅建業法(8つの制限)
№42 宅建業法(保証協会)
№43 宅建業法(媒介契約)
№44 宅建業法(賃貸の報酬)
№45 宅建業法(重説/媒介契約)
№46 住宅金融公庫法
№47 景品表示法 普通
№48 統計
№49 土地について
№50 建物について 普通

3件のコメント

  • 黒沢

    始めまして。
    いつもブログ活用させて頂いております。
    とても分りやすい丁寧な解説ありがとうございます
    どうしても回答を見ても理解が出来ないので
    一点教えて下さい。

    15年 41問目 問2
    債務不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償額の定めがない場合、
    損害賠償の請求額は、売買代金の額の2割である700万円が上限である
    正解は×

    実際に損害を被った額を請求するのですから、
    そこに、上限や下限の規定はございません。 従って、記述は誤りとなります。
    と書かれています

    何故、700万の上限が可能なのかが分りません・・・
    民法で定めがない場合、上限、下限無しは可能にはなると思いますが
    そちらは問題文に宅地建物取引業者でない買主Bと記載があるので
    8種制限となり、3500万の2/10→700万(下限)は可能だと思いますが
    上限は700万までだと思うのでそこが理解できません

    そもそも定めが無いと問題分に書かれているので
    これは8種制限の事を言ってる訳ではなく
    民法の問題なのでしょうか?

    その場合、最初に問題分に書かれている
    宅地建物取引業者でない買主Bと言うのは考えず(問2の問題文には記載が無いので)
    問題を解かないといけないのでしょうか?
    定めが無いと書かれている問題は全て業者間か民法と捉えるのでしょうか?

    長文と分りづらい文章で申し訳ありませんが
    宜しくお願い致します

    • ご質問ありがとうございます。

      業法38条は、宅建業者がみずから売主で、買主が宅建業者以外の場合、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額を予定し、又は違約金を『定めるときは』、これらを合算した額が代金の額の2/10をこえることとなる定めをしてはならないとしています。

      ですから、もし肢2の問題が
      債務不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償額の定めが『ある』場合、損害賠償の請求額は、売買代金の額の2割である700万円が上限である。

      となっていれば、正しいとなりますが、
      実施の問題は定めが『ない』場合となっていますから、解説しましたように、上限、下限に関係なく、実損額を請求することができるとなります。

      そもそも、原則は、損害賠償額や違約金は、実害に応じて賠償請求するものです。

      ですが、民法では、その実害を証明することが困難な場合等考えて、あらかじめ定めることを了承し損害賠償請求を容易にできるようにしたのが民法420条です。

      その民法420条の規定に対して、宅建業法では、さらに宅建業者から一般の方を守るために、その上限を定めているということです。

      以上です。

      • 黒沢

        すぐに回答頂いたのに
        お礼のご連絡遅くなり
        申し訳ありませんでした

        内容は理解出来ましたが
        いざ問題文になると勘違いしそうです

        しっかりと勉強したいと
        思います!
        ありがとうございました

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