宅建過去問【2003】 平成15年 問37 宅建業法(35条書面/37条書面) 問題と解説

宅建過去問 H15 問37 宅建業法(35条書面/37条書面) 問題

宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)第35条に規定する重要事項の説明又は法第37条に規定する契約が成立したときに交付すべき書面に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

  1. 宅地建物取引士が、法第37条に規定する契約が成立したときに交付すべき書面を作成した場合は、自ら署名をすれば押印は省略できる。
  2. 建物の賃貸借契約において、宅地建物取引業者(管理業務受託)が貸主代理として借主と契約締結した場合、法第37条に規定する契約が成立したときに交付すべき書面は、借主にのみ交付すれば足りる。
  3. 宅地の売買について、売主A、Aの媒介業者B及び買主の媒介業者Cの三者がいずれも宅地建物取引業者である場合は、B及びCのみならず、Aも、買主に対して法第35条に規定する重要事項の説明をすべき義務を負う。
  4. 宅地建物取引業者は、抵当権に基づく差押えの登記がされている建物の賃貸借を媒介するに当たり、貸主から当該建物の差押えを告げられなかった場合は、法第35条に基づき借主に対して当該建物の上に存する登記の内容を説明する義務はない。



宅建過去問 H15 問37 宅建業法(35条書面/37条書面) 解説

 

1. × 誤り

【問題】

宅地建物取引士が、法第37条に規定する契約が成立したときに交付すべき書面を作成した場合は、自ら署名をすれば押印は省略できる。

【解説】

記述のような規定は、ありません。
署名、捺印が必要です。

 

2. × 誤り

【問題】

建物の賃貸借契約において、宅地建物取引業者(管理業務受託)が貸主代理として借主と契約締結した場合、法第37条に規定する契約が成立したときに交付すべき書面は、借主にのみ交付すれば足りる。

【解説】

37条書面(契約書)は、貸主と借主又は売主と買主の間で交わす、約束事が書かれている書面です。

お互いの約束事が書かれている書面を、一方には渡して、一方には渡さないと言うのは、おかしな話だと思いませんか? ですから、貸主代理として借主と契約締結したとしても、貸主への37条書面の交付は省略できません。
従って、記述は誤りです。

 

3. 〇 正しい

【問題】

宅地の売買について、売主A、Aの媒介業者B及び買主の媒介業者Cの三者がいずれも宅地建物取引業者である場合は、B及びCのみならず、Aも、買主に対して法第35条に規定する重要事項の説明をすべき義務を負う。

【解説】

媒介業者BCが、連帯して義務を負うことは、容易に判断できると思います。問題は、売主Aがどうなるのかになります。

宅建業者が自ら売主となる場合、媒介業者がいなくても重説を行わなければならないと言うのは、覚えているでしょうか? これがよく出題されるパターンとしては、宅建業者が自ら売主で、買主も宅建業者であれば重説は行う必要がない。 ・・・〇か×か?

この問題、思い出せたでしょうか?
答えは、×です。

売主が宅建業者である場合は、買主が誰であろうと重説を行わなければいけません。つまり、売主である宅建業者には重説を行う義務があると言うことです。
ですから、そこに媒介業者が登場した場合であっても、義務が免除されるわけではありませんから、ABCが連帯して義務を負うとなります。
よって、記述は正しいです。

なお、賃貸の場合は、貸主が宅建業者であっても、貸主は、重説の義務を負いませんから注意しておいてください。重説の義務を負うのは、媒介業者のみです。なぜなら、自ら貸主は宅建業に当たらないため、宅建業法の規制を受けないためです。

 

4. × 誤り

【問題】

宅地建物取引業者は、抵当権に基づく差押えの登記がされている建物の賃貸借を媒介するに当たり、貸主から当該建物の差押えを告げられなかった場合は、法第35条に基づき借主に対して当該建物の上に存する登記の内容を説明する義務はない。

【解説】

重説は、売主や貸主から聞いたことだけを35条書面にして、説明すると言う簡単なものではありません。登記簿謄本を確認して、役所を廻って物件を調査し、売主や貸主から、物件について聞き取りをして、その結果を書面として説明することになります。ですから、記述のように貸主から話を聞いていないから、その部分は、重説は免除されるなんてことは一切ありません。 従って、記述は誤りだと判断できます。

なお、抵当権に基づく差押えの登記の内容についてですが、この内容は、借主に対して、説明しなくてはいけない事項となります。なぜなら、民法で勉強しましたが、抵当権が付いている建物が競売にかかり、競落人から立ち退きの要請があれば、6か月以内に立ち退かなければならなくなってしまうからです。
つまり、いつ追い出されるかわからない物件だと言うことです。

ですから、借主がその物件に決める際の重説において、その旨をきちんと説明して、納得してもらった上で、賃貸借契約をしておく必要があると言うことです。

 

以上より、解答はでした。 
関連過去問      
平成28年 問39 平成28年 問30 平成24年 問32 平成23年 問34
平成19年 問40 平成17年 問39 平成15年 問37 平成14年 問38
平成13年 問39 平成8年 問38 平成4年 問42

正解肢3は、間違いやすいので、売買の場合は、買主以外の宅建業者は全て重説について連帯して義務を負うと覚えておいてください。

それでも、大多数の方は、正解できたものと思います。

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平成15年(2003年)宅建試験 正解一覧

問題№ 科目 解答 難易度
№1 民法(意思無能力者/制限行為能力者) 普通
№2 民法(停止条件付契約)
№3 民法(対抗関係)
№4 民法(共有)
№5 民法(物上代位)
№6 民法(普通抵当権と根抵当権の違い)
№7 民法(保証人/連帯保証人) 普通
№8 民法(債権譲渡)
№9 民法(同時履行の関係) 普通
№10 民法(瑕疵担保責任) 普通
№11 民法(敷金)
№12 民法(相続)
№13 借地借家法(借地)
№14 借地借家法(定期建物賃貸借契約)
№15 不動産登記法
№16 国土利用計画法(事後届出)
№17 都市計画法
№18 都市計画法(開発許可)
№19 都市計画法(開発許可) 普通
№20 建築基準法(防火地域) 4 普通
№21 建築基準法 普通
№22 土地区画整理法 普通
№23 農地法 普通
№24 宅地造成等規制法
№25 その他の法令
№26 所得税(居住用財産の譲渡) 普通
№27 登録免許税 普通
№28 固定資産税 普通
№29 地価公示法 1
№30 宅建業法(免許の要否) 3
№31 宅建業法(免許欠格要件)
№32 宅建業法(免許換え/廃業届/変更届)
№33 宅建業法(取引主任者) 普通
№34 宅建業法(営業保証金)
№35 宅建業法(混合問題)
№36 宅建業法(重説)
№37 宅建業法(35条書面/37条書面)
№38 宅建業法(宅建業者が自ら売主)
№39 宅建業法(クーリング・オフ)
№40 宅建業法(帳簿/従業者証明書/従業者名簿/標識)
№41 宅建業法(8つの制限)
№42 宅建業法(保証協会)
№43 宅建業法(媒介契約)
№44 宅建業法(賃貸の報酬)
№45 宅建業法(重説/媒介契約)
№46 住宅金融公庫法
№47 景品表示法 普通
№48 統計
№49 土地について
№50 建物について 普通

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