宅建過去問【2002】 平成14年 問41 宅建業法(8つの制限) 問題と解説

宅建過去問 H14 問41 宅建業法(8つの制限) 問題

宅地建物取引業者Aが、自ら売主となり、宅地又は建物を売買する場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。なお、買主B、C、D及びEは、いずれも宅地建物取引業者でないものとする。

  1. 買主Bとの売買契約において、物件が競売で取得した中古住宅であるため、現状有姿とし瑕疵担保責任の期間を「引渡しから半年まで」と定めた契約書の条項は有効である。
  2. 買主Cとの未完成物件の売買契約において、手付金等を受領する場合、保証委託契約による保全措置の対象は、代金の額の5/100を超え、かつ、この金額が1,000万円を超える部分である。
  3. 買主Dとの未完成物件の売買において、宅地建物取引業法第41条に規定する手付金等の保全措置が必要であるにもかかわらず、Aが当該措置を講じない場合は、Dは、手付金等を支払わないことができる。
  4. 買主Eとの割賦販売契約において、「Eが割賦金の支払を40日以上遅延した場合は、催告なしに契約の解除又は支払時期の到来していない割賦金の支払を請求することができる」と定めた契約書の条項は有効である。



宅建過去問 H14 問41 宅建業法(8つの制限) 解説

 

1. × 誤り

【問題】

宅地建物取引業者Aが、自ら売主となり、宅地又は建物を売買する場合で、

宅地建物取引業者でない買主Bとの売買契約において、物件が競売で取得した中古住宅であるため、現状有姿とし瑕疵担保責任の期間を「引渡しから半年まで」と定めた契約書の条項は有効である。

【解説】

宅建業者が自ら売主で、買主が宅建業者以外の者である場合、宅建業法では、瑕疵担保責任の期間を「引渡しから2年以上」にしなければいけないと規定されています。

2年に満たない期間を、特約した場合、その特約は無効となります。従って、記述の特約は、2年に満たない期間となりますから、無効となります。
なお、無効となった瑕疵担保期間の特約は、民法の原則規定となって、「瑕疵を知ったときから1年以内」となります。

 

2. × 誤り

【問題】

宅地建物取引業者Aが、自ら売主となり、宅地又は建物を売買する場合で、

宅地建物取引業者でない買主Cとの未完成物件の売買契約において、手付金等を受領する場合、保証委託契約による保全措置の対象は、代金の額の5/100を超え、かつ、この金額が1,000万円を超える部分である。

【解説】

宅建業者が自ら売主で、買主が宅建業者以外の者である場合、その物件が未完成物件であれば、売買代金の5/100を超え、かつ、この金額が1,000万円を超える金額の手付金等を受領しようとするときは、手付金等の保全措置を講じたでなければ、受領することはできないようになっています。

これは、宅建業者が高額な手付金を受取って、そのままドロンすれば、素人の買主さんが大損害を負ってしまいますから、そのための予防措置です。手付金等の保全措置を講じておけば、手付金を売主が持ち逃げしたと言うような場合に、銀行や保険会社が代わって、手付金を返金してくれると言うものです。買主に損害が出ないようする措置ですから、記述にあるように手付金の一部を返金してもらっても、買主に損害が出ることになり、本来の目的を達することはできません。

ですから、どうせ保全措置を講じさせるのでしたら、受取った額の全額を保全させるようにすれば、買主が損をする心配がないと言うことになります。
従って、記述は誤りです。

 

3. 〇 正しい

【問題】

宅地建物取引業者Aが、自ら売主となり、宅地又は建物を売買する場合で、

宅地建物取引業者でない買主Dとの未完成物件の売買において、宅地建物取引業法第41条に規定する手付金等の保全措置が必要であるにもかかわらず、Aが当該措置を講じない場合は、Dは、手付金等を支払わないことができる。

【解説】

手付金等の保全措置は、宅建業者が手付金等を受取って、そのまま、夜逃げなどした場合に、代わって銀行や保険会社が素人の買主さんに売主に支払った額を返金してくれると言うものです。ですから、売主は手付金等の受領と引き換えに、手付金等の保全措置を講じたことを証する証書を買主に交付することになります。

その交付ができないとなると、買主は手付金等の支払を拒むことは、当然となるはずです。従って、記述は正しいとなります。

 

4. × 誤り

【問題】

宅地建物取引業者Aが、自ら売主となり、宅地又は建物を売買する場合で、

買主Eとの割賦販売契約において、「Eが割賦金の支払を40日以上遅延した場合は、催告なしに契約の解除又は支払時期の到来していない割賦金の支払を請求することができる」と定めた契約書の条項は有効である。

【解説】

割賦販売契約と言うのは、分割払いで購入したと言うことです。銀行ローンなどとは違いますので、注意してください。
宅建業者が自ら売主で、買主が宅建業者以外の者である場合で、買主が割賦金の支払いをしないときは、売主は30日以上の期間を定めて、書面により催告することなります。そして、その期間内に支払がなければ、契約の解除又は、支払時期の到来していない割賦金の支払を請求することができるとなるのです。
よって、記述は「催告なしに」としていますから、誤りとなります。

 

以上より、解答はでした。 
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過去問で何度も訊かれている内容ばかりですから、問題なかったと思います。

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平成14年(2002年)宅建試験 正解一覧

問題№ 科目 解答 難易度
№1 民法(詐欺) 4
№2 民法(代理) 1
№3 民法(占有)
№4 民法(通行地役権)
№5 民法(質権)
№6 民法(法定地上権/一括競売) 普通
№7 民法(損害賠償額の予定)
№8 民法(契約解除) 普通
№9 民法(隠れた瑕疵) 普通
№10 民法(委任) 普通
№11 民法(不法行為/使用者責任) 普通
№12 民法(相続放棄と限定承認)
№13 借地借家法(建物買取請求権)
№14 借地借家法(建物賃貸借)
№15 不動産登記法
№16 国土利用計画法(事後届出/事前届出)
№17 都市計画法
№18 都市計画法
№19 都市計画法(開発許可)
№20 建築基準法(用途規制)
№21 建築基準法(建築確認)
№22 土地区画整理法(仮換地) 普通
№23 農地法 4
№24 その他の法令 2
№25 その他の法令 普通
№26 居住用財産の買換え 普通
№27 登録免許税 普通
№28 固定資産税
№29 地価公示法 普通
№30 宅建業法(免許の要否)
№31 宅建業法(取引主任者)
№32 宅建業法(広告の規制)
№33 宅建業法(営業保証金と弁済業務保証金) 普通
№34 宅建業法(媒介契約)
№35 宅建業法(取引主任者 登録)
№36 宅建業法(事務所)
№37 宅建業法(重要事項説明)
№38 宅建業法(35条書面と37条書面)
№39 宅建業法(監督処分)
№40 宅建業法(8つの制限)
№41 宅建業法(8つの制限)
№42 宅建業法(案内所)
№43 宅建業法(保証協会) 1
№44 宅建業法(混合問題) 2 普通
№45 宅建業法(クーリング・オフ)
№46 住宅金融公庫法
№47 景品表示法
№48 統計
№49 土地について 4
№50 建物について 3

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