宅建過去問【2000】 平成12年 問40 宅建業法(8つ制限) 問題と解説

宅建過去問 H12 問40 宅建業法(8つ制限) 問題

宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないBと中古の土地付建物の売買契約(代金5,000万円、手付金1,000万円)を締結する場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法及び民法の規定によれば、正しいものはどれか。

  1. Aが、瑕疵担保責任を負うべき期間について、その土地付建物の引渡しの時から1年間とする旨の特約をした場合は、その期間は、Bが瑕疵の事実を知った時から1年間となる。
  2. Aは、手付金のうち代金の1/10を超える部分について宅地建物取引業法第41条の2に規定する手付金等の保全措置を講じた場合は、手付金全額を受領することができる。
  3. Aは、Bの要求があった場合は、契約の締結を誘引するためBの手付金の支払いについて分割払とすることができる。
  4. AB間で、手付金を違約手付とする旨の特約を定めた場合においても、別途Bの債務不履行による契約解除に伴う損害賠償の予定額を定めることができる。



宅建過去問 H12 問40 宅建業法(8つ制限) 解説

 

1. 〇 正しい

【問題】

宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないBと中古の土地付建物の売買契約(代金5,000万円、手付金1,000万円)を締結する場合で、

Aが、瑕疵担保責任を負うべき期間について、その土地付建物の引渡しの時から1年間とする旨の特約をした場合は、その期間は、Bが瑕疵の事実を知った時から1年間となる。

【解説】

宅建業者が自ら売主で、買主が宅建業者以外の場合、瑕疵担保の期間は、「引渡しの日から2年以上」としなければ、無効になり、民法の原則規定である「瑕疵の事実を知った時から1年間」となります。

記述は、「引渡しの時から1年間」としているため、この特約は、無効となり、民法の規定が適用されます。 従って、記述は正しいとなります。

 

2. × 誤り

【問題】

宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないBと中古の土地付建物の売買契約(代金5,000万円、手付金1,000万円)を締結する場合で、

Aは、手付金のうち代金の1/10を超える部分について宅地建物取引業法第41条の2に規定する手付金等の保全措置を講じた場合は、手付金全額を受領することができる。

【解説】

宅建業者が自ら売主で、買主が宅建業者以外の場合、手付金等の保全措置を講じなくていい金額は、
① 完成物件 ⇒ 売買価格の10%以下かつ1,000以下
② 未完成物件⇒ 売買価格の5%以下かつ1,000以下

記述のケースは、中古物件であるため、「完成物件」に該当します。
5,000万円×10%=500万円となり、手付金等の金額が、500万円以下かつ1,000以下であれば、手付金等の保全措置を講じる必要がないと言うことになります。
ですが、宅建業者Aは手付金1,000万円を受け取っているため、1,000万円について、保全措置を講じければならないとなります。
従って、記述は誤りです。

手付金等の保全措置制度と言うのは、宅建業者が高額な手付金等を受取った後、そのまま逃げた場合などに備えて、逃げた宅建業者に代わって、銀行や保険会社などが買主が支払った手付金相当額を 返還してくれると言うものです。

ですから、保全措置を講じる場合は、買主が支払った手付金相当額について行う必要があるため、記述のように10%を超える部分のみを講じるわけではないと言うことです。

なお、手付金については、売買代金の20%を超える金額は、受け取ることができませんので、合せて覚えておいてください。

 

3. × 誤り

【問題】

宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないBと中古の土地付建物の売買契約(代金5,000万円、手付金1,000万円)を締結する場合で、

Aは、Bの要求があった場合は、契約の締結を誘引するためBの手付金の支払いについて分割払とすることができる。

【解説】

手付けについて貸付けその他信用の供与をすることにより契約の締結を誘引する行為は、禁止となっています。記述は、この規定の類推解釈されており、同様に禁止されています。 従って、誤りとなります。

 

4. × 誤り

【問題】

宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないBと中古の土地付建物の売買契約(代金5,000万円、手付金1,000万円)を締結する場合で、

AB間で、手付金を違約手付とする旨の特約を定めた場合においても、別途Bの債務不履行による契約解除に伴う損害賠償の予定額を定めることができる。

【解説】

宅建業法39条2項
宅地建物取引業者が、みずから売主となる宅地又は建物の売買契約の締結に際して手附を受領したときは、その手附がいかなる性質のものであつても、当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、買主はその手附を放棄して、当該宅地建物取引業者はその倍額を償還して、契約の解除をすることができる。

上記の規定は、宅建業者が自ら売主で、買主が宅建業者以外の場合、違約手付とする旨の特約をしていたとしても、解約手付としての 性質は失わないと言うものです。ですが、違約手付とする旨の特約をした以上、違約手付としての性質も残ることとなり、買主に債務不履行があれば、違約金の対象となり、この手付金を没収することはできます。

さて、宅建業者が自ら売主で、買主が宅建業者以外の場合、損害額の予定または違約金を定める場合、それを合算した額売買代金の20%を超えてはならいことになっています。記述のケースで計算すると5,000万円×20%=1,000万円までとなります。

宅建業者Aは、手付金1,000万円を違約金と設定しようとしているのですから、違約金の額だけで、既に売買代金の20%に到達しています。と言うことは、違約手付を1,000万円としている以上、損害賠償の予定額を定めることはできないとなります。 よって、記述は誤りです。

 

1
以上より、解答はでした。 
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肢3、4は、少しひねった問題でしたが、正解肢1は過去問で嫌と言うほど出題されている箇所ですので、間違えようはなかったと思います。

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平成12年(2000年)宅建試験 正解一覧

問題№ 科目 正解肢 難易度
№1 民法(代理)
№2 民法(消滅時効)
№3 民法(不動産賃貸の先取特権)
№4 民法(通謀虚偽表示)
№5 民法(根抵当権) 普通
№6 民法(債権譲渡) 普通
№7 民法(解約手付)
№8 民法(不法行為)
№9 民法(代物弁済) 普通
№10 民法(相続・遺留分)
№11 借地借家法(建物譲渡特約付借地権) 普通
№12 借地借家法(建物賃貸・転貸借) 普通
№13 区分所有法
№14 不動産登記法(所有権保存登記) 普通
№15 不動産登記法(分筆の登記) 普通
№16 国土利用計画法(事後届出)
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№22 建築基準法 普通
№23 建築基準法(用途制限)
№24 建築基準法(道路)
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№32 宅建業法(宅建士証と登録)
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