宅建過去問【1999】 平成11年 問10 民法(担保責任) 問題と解説

宅建過去問 H11 問10 民法(担保責任) 問題

AからBが建物を買い受ける契約を締結した場合(売主の担保責任についての特約はない。)に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

  1. この建物がCの所有で、CにはAB間の契約締結時からこれを他に売却する意思がなく、AがBにその所有権を移転することができない場合でも、AB間の契約は有効に成立する。
  2. Aが、この建物がAの所有に属しないことを知らず、それを取得してBに移転できない場合は、BがAの所有に属しないことを知っていたときでも、Aは、Bの受けた損害を賠償しなければ、AB間の契約を解除することができない。
  3. AがDに設定していた抵当権の実行を免れるため、BがDに対しAの抵当債務を弁済した場合で、BがAB間の契約締結時に抵当権の存在を知っていたとき、Bは、Aに対し、損害の賠償請求はできないが、弁済額の償還請求はすることができる。
  4. Bが、この建物の引渡し後、建物の柱の数本に、しろありによる被害があることを発見した場合は、AがAB間の契約締結時にこのことを知っていたときでないと、Bは、Aに損害賠償の請求をすることはできない。



宅建過去問 H11 問10 民法(担保責任) 解説

 

以下の表を参考に、各肢を見て行きましょう。

 担 保 責 任 早 見 表 損害賠償請求 契約解除 代金減額請求
全部他人物 善 意 ×
悪 意 × ×
一部他人物 善 意
悪 意 × ×
数量不足 善 意
悪 意 × × ×
用益権が付着 善 意 ×
悪 意 × × ×
担保権が付着 善 意 ×
悪 意 ×
隠れた瑕疵 善 意 ×
悪 意 × × ×

 

1. 〇 正しい

【問題】

AからBが建物を買い受ける契約を締結した場合(売主の担保責任についての特約はない。)に関する場合で、

この建物がCの所有で、CにはAB間の契約締結時からこれを他に売却する意思がなく、AがBにその所有権を移転することができない場合でも、AB間の契約は有効に成立する。

【解説】

民法では、他人物売買を禁止していません。

民法560条
他人の権利を売買の目的としたときは、売主は、その権利を取得して買主に移転する義務を負う。

記述のAは、C所有の建物をBに売却すると言う契約をしています。
つまり、Aは、C所有の他人物を売買していると言うことです。
この行為は、民法上認められているのですから、AB間の売買契約は、有効だとなります。 従って、記述は正しいです。

なお、他人物売買の場合、本来の所有者Cの意思で、他人物売買契約の有効、無効は、左右されません。ですから、Cに売却する意思がなくても、AB間の契約は、有効となります。

ついでに確認しておいて欲しいのですが、宅建業法では、宅建業者が自ら売主となる場合、他人物売買は、1つの例外を除いて、禁止となっています。唯一許されている例外は、宅建業者が他人物を取得する契約(予約を含む)を締結している場合だけです。

 

2. × 誤り

【問題】

AからBが建物を買い受ける契約を締結した場合(売主の担保責任についての特約はない。)に関する場合で、

Aが、この建物がAの所有に属しないことを知らず、それを取得してBに移転できない場合は、BがAの所有に属しないことを知っていたときでも、Aは、Bの受けた損害を賠償しなければ、AB間の契約を解除することができない。

【解説】

一般的に、レア―なケースの問題ですが、売主Aは、自分の建物ではないことを、知りません。買主Bは、Aの建物ではないことを、知っています。
つまり、売主Aは善意、買主Bは悪意と言う構図です。

このような場合、買主Bは、建物をAが引渡せないかもと思っているはずです。
ですから、確実に引き渡しができるまで、待つのが普通だと考えます。
そう考えると、損害賠償する必要はないと考えられます。

また、他人物だとわかっていて契約を締結しているのですから、売主Aは、単に、買主Bに対して、他人物のため引渡しをすることができないと通知して、契約解除をしてもおかしくありません。 従って、記述は誤りです。

なお、売主、買主ともに他人物だと知らなかった場合(両者善意)、売主は、買主に対して、損害を賠償して、契約を解除することになります。

民法562条

  1. 売主が契約の時においてその売却した権利が自己に属しないことを知らなかった場合において、その権利を取得して買主に移転することができないときは、売主は、損害を賠償して、契約の解除をすることができる。
  2. 前項の場合において、買主が契約の時においてその買い受けた権利が売主に属しないことを知っていたときは、売主は、買主に対し、単にその売却した権利を移転することができない旨を通知して、契約の解除をすることができる。

 

3. × 誤り

【問題】

AからBが建物を買い受ける契約を締結した場合(売主の担保責任についての特約はない。)に関する場合で、

AがDに設定していた抵当権の実行を免れるため、BがDに対しAの抵当債務を弁済した場合で、BがAB間の契約締結時に抵当権の存在を知っていたとき、Bは、Aに対し、損害の賠償請求はできないが、弁済額の償還請求はすることができる。

【解説】

抵当権と言うのは、記述で言うと、DがAにお金を貸して、その担保として建物に抵当権を設定し、もし、AがDに返済しない場合は、建物を競売にかけて、その競売代金を借金返済に充てることができると言う権利です。

つまり、AがDに対して、きちんと債務を返済している限りは、建物は、競売にかかるということありませんので、所有者が、自由に使用収益することができます。と言うことは、抵当権付き建物だと知っていようが、いまいが、競売が実行されない限り、Bは自由に建物を使用収益できることに変わりはないのです。

要するに、買主が悪意であっても、善意であっても、競売が実行されない限り、損害は出ませんが、実行されれば、損害が出ると言うことになりますので、どちらであっても、同じであり、損害賠償請求はできるとなります。従って、記述は買主が悪意の場合は、損害の賠償請求はできないとなっており、誤りだとなります。

また、買主が抵当権付き建物のことについて知っていた場合は、いつ競売が実行されるかわからないと言った状態を解消したいと思い、Aに代わってDの借金を返済し、抵当権を外すと言うことは、何ら不思議なことではありません。

この場合、Aの借金をBが代わって支払ったのですから、代位がどうしたとか難しいことは抜きにして、Aの債権者が、DからBに代わったと、単純に考えればいいのです。ですから、BはAに対して抵当権抹消のために借金弁済に充てた費用の償還を請求することができると判断できます。

 

4. × 誤り

【問題】

AからBが建物を買い受ける契約を締結した場合(売主の担保責任についての特約はない。)に関する場合で、

Bが、この建物の引渡し後、建物の柱の数本に、しろありによる被害があることを発見した場合は、AがAB間の契約締結時にこのことを知っていたときでないと、Bは、Aに損害賠償の請求をすることはできない。

【解説】

記述を読んだだけで、おかしな文章だなあと思うはずです。
売主Aが、瑕疵のことを知っているなら、契約時に「言えよー」って言う話じゃないですか? 売主も買主も知らない瑕疵(隠れた瑕疵)を、瑕疵担保責任だと覚えておいてください。そして、瑕疵担保責任は、売主に一切の過失がなくても売主が負担することになります。(売主の無過失責任

なぜか?
買主は、瑕疵がないと思って、その建物を買っているのです。
つまり、その代金が1,000万円としたら、1,000万円の価値があると考えて買っているのです。それが、瑕疵があるとわかっていたら、1,000万円の価値はないとして、買わなかったでしょう。と言うことは、売主は1,000万円の価値がない物を、売ったことになります。ですから、売主は1,000万円の価値に戻す必要があると言うわけです。そして、記述では「売主の担保責任についての特約はない」となっていますから、損害賠償の請求をすることができるとなります。 従って、記述は誤りとなります。

 

1
以上より、解答はでした。 
関連過去問      
令和元年 問3 平成28年 問6 平成26年 問6 平成23年 問9
平成20年 問9 平成19年 問11 平成15年 問10 平成14年 問7
平成11年 問10 平成8年 問8 平成5年 問8 平成4年 問5
平成3年 問11

担保責任については、表を覚えておけば簡単に解けると思ます。

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平成11年(1999年)宅建試験 正解一覧

科目 解答 難易度
№1 民法(未成年)
№2 民法(相隣関係)
№3 民法(相続) 普通
№4 民法(物上代位) やる必要ありません。
№5 民法(弁済) 普通
№6 民法(停止条件) 普通
№7 民法(無権代理) 普通
№8 民法(同時履行の関係)
№9 民法(不法行為・使用者責任) 普通
№10 民法(担保責任) 普通
№11 不動産登記法(合筆登記)
№12 不動産登記法(不動産登記の対象)
№13 借地借家法(借地権の対抗要件)
№14 借地借家法(借家)
№15 区分所有法
№16 国土利用法(事後届出)
№17 都市計画法
№18 都市計画法(開発許可)
№19 都市計画法(開発許可)
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№30 宅建業法(免許の有無)
№31 宅建業法(宅建士証)
№32 宅建業法(監督処分)
№33 宅建業法(8つの制限)
№34 宅建業法(重要事項説明) 4
№35 宅建業法(賃貸37条書面) 2
№36 宅建業法(取引主任者)
№37 宅建業法(媒介契約)
№38 宅建業法(営業保証金)
№39 宅建業法(指定流通機構への登録)
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№41 宅建業法(賃貸の重説)
№42 宅建業法(業務の規制)
№43 宅建業法(標識)
№44 宅建業法(保証協会) 4 普通
№45 宅建業法(宅建士の登録に関して) 3
№46 統計
№47 景品表示法
№48 住宅金融公庫
№49 土地について
№50 建物について 普通

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