宅建過去問【1989年】 平成元年 問47 宅建業法(重説の説明事項) 問題と解説

宅建過去問 H1年 問47 宅建業法(重説の説明事項) 問題

宅地建物取引業者が自ら売主となって工事完了前のマンションの売買契約を締結する場合、宅地建物取引業法第35条の規定に基づく重要事項の説明に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

  1. 手付金等の保全措置について、保証委託契約によって保全措置を講ずることとし、その措置の概要は説明したが、保証保険契約については説明しなかった。
  2. 当該マンションの完成時の建物の説明として、建築確認通知書により、敷地面積、建築面積、延べ面積及び工事完成予定日を説明し、他の説明は省略した。
  3. 融資のあっせんについて、当該あっせんに係る金銭の貸借が成立しない場合の措
    置は説明したが、融資機関が複数あったため、融資条件の説明はしなかった。
  4. 損害賠償の予定額又は違約金については、契約締結時に宅地建物取引業法第37条に規定する書面において説明することとし、説明を省略した。



宅建過去問 H1年 問47 宅建業法(重説の説明事項) 解説

 

1. 〇 正しい

【問題】

手付金等の保全措置について、保証委託契約によって保全措置を講ずることとし、その措置の概要は説明したが、保証保険契約については説明しなかった。

【解説】

ご承知の通り、一定額を超える手付金等を売主である宅建業者が受ける場合、宅建業者は保全措置を講じた上でないと受け取ることができません。

そして、その保全措置については、買主に重説で説明する必要がございます。
なぜなら、説明を買主にしておかないと、多額の手付金等を持って、宅建業者が夜逃げでもされたとき、買主はどこに駆け込んで行けばいいのかわからないからです。

と言うことは、買主からすれば、万が一宅建業者が手付金等を持ち逃げされたような場合、その損失をどこが補填してくれるのかを知っていれば十分で、買主に関係のない保証保険契約についての説明までする必要がないと判断できると思います。

従って、記述は正しいとなります。

ちなみに、未完成物件の場合は、保証委託契約か保証保険契約のいずれかで保全措置を講じなくてはいけません。

完成物件の場合、保証委託契約と保証保険契約に加え、保証保管契約のいずれかで保全措置を講じることができます。

 

2. × 誤り

【問題】

当該マンションの完成時の建物の説明として、建築確認通知書により、敷地面積、建築面積、延べ面積及び工事完成予定日を説明し、他の説明は省略した。

【解説】

重説は商品説明です。
その商品説明で、記述の内容をあなたが受けたとしましょう、満足ですか?

実物がまだ出来上がってないのですから、どんなデザイン・形状? 地震に強い構造? どんな間取りで設備は?・・・等々買主であれば知りたいと思うはずです。

ですから、記述の説明では明らかに不足していますから、記述は誤りだと判断できます。

 

3. × 誤り

【問題】

融資のあっせんについて、当該あっせんに係る金銭の貸借が成立しない場合の措置は説明したが、融資機関が複数あったため、融資条件の説明はしなかった。

【解説】

A銀行さんをあなが買主にあっせんすることを想像してみてください。
金利等の融資条件も説明せずに、あっせんなんてしますか?

あっせんするのであれば、融資機関が複数あろうがなかろうが、融資条件の説明する必要があると判断できます。

従って、記述は融資条件の説明はしなかったとしていますから、誤りです。

なお、買主は、ローンが組めなかったとき契約はどうなってしまうのかは心配なはずです。ですから、金銭の貸借が成立しないときの措置というのは説明しなくてはいけないとなります。

 

4. × 誤り

【問題】

損害賠償の予定額又は違約金については、契約締結時に宅地建物取引業法第37条に規定する書面において説明することとし、説明を省略した。

【解説】

買主は重説を聞いて、その物件に決めるかどうかを判断します。
あなたが買主の立場になって、その説明は不要かどうかを判断すれば自然と回答が出てきます。

その物件を決めるにあたって、金銭に関するものは重要だと思いませんか?
その物件を買えば、金銭の負担があるとなると、だったら買うのをやめようと重要な判断材料になるはずです。

ですから、重説の説明事項の問題でお金に関することが出題された場合、ほぼ説明事項と考えていただいて構いません。

よって、記述の「損害賠償の予定額又は違約金」もお金に関する事項ですから、重説の説明事項で説明を省略することができないとなります。

 

1
以上より、解答はでした。 
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重説の説明事項は丸暗記してなくても、あなたが買主や借主の立場に立って考えれば、自然と回答できると思います。

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平成元年(1989年)宅建試験 正解一覧

科目 解答 難易度 重要度
№.2 民法(消滅時効) [icon image="star5-4"]
№.3 民法(意思表示) [icon image="star5-5"]
№.4 民法(売主の担保責任) [icon image="star5-5"]
№.5 民法(根抵当権) 普通 [icon image="star5-3"]
№.6 民法・借地借家法(建物賃貸借) [icon image="star5-5"]
№.7 民法(抵当権) [icon image="star5-4"]
№.8 民法(請負担保責任) 普通 [icon image="star5-3"]
№.9 民法(危険負担・債務不履行) 普通 [icon image="star5-2"]
№.10 民法(連帯債務) 普通 [icon image="star5-4"]
№.11 民法(相続) 普通 [icon image="star5-5"]
№.12 借地借家法(借地) 普通 [icon image="star5-5"]
№.13 借地借家法(借家) [icon image="star5-5"]
№.14 区分所有法 普通 [icon image="star5-3"]
№.15 不動産登記法 [icon image="star5-3"]
№.16 不動産登記法(区分所有建物) [icon image="star5-3"]
№.17 国土利用計画法(事前届出) [icon image="star5-2"]
№.18 都市計画法(開発許可) [icon image="star5-5"]
№.19 都市計画法(地区計画) [icon image="star5-4"]
№.20 建築基準法(建ぺい率) [icon image="star5-5"]
№.21 都市計画法(開発許可) [icon image="star5-4"]
№.22 建築基準法(防火地域,準防火地域) [icon image="star5-4"]
№.23 建築基準法(建築確認) [icon image="star5-5"]
№.25 宅地造成等規制法 [icon image="star5-4"]
№.26 土地区画整理法 [icon image="star5-4"]
№.35 宅建業法(宅建免許の要否) [icon image="star5-5"]
№.36 宅建業法(免許換えその他) [icon image="star5-5"]
№.37 宅建業法(宅建士) [icon image="star5-5"]
№.38 宅建業法(クーリングオフ) [icon image="star5-5"]
№.39 宅建業法(免許基準) [icon image="star5-5"]
№.40 宅建業法(宅建士証) [icon image="star5-5"]
№.41 宅建業法(登録基準) [icon image="star5-5"]
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