宅建過去問【1989年】 平成元年 問4 民法(売主の担保責任) 問題と解説

宅建過去問 H1年 問4 民法(売主の担保責任) 問題

土地の売買契約に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、正しいものはどれか。

  1. その土地が第三者の所有であって、当該第三者に譲渡の意思がないときは、契約は無効となる。
  2. その土地に隠れた瑕疵があって、買主がそのことを知らなかったときは、買主は、その事実を知ったとき、瑕疵の程度に関係なく、契約を解除することができる。
  3. その土地に権利を主張する者がいて、買主が買い受けた土地の所有権の一部を失うおそれがあるときは、買主は、売主が相当の担保を提供しない限り、その危険の限度に応じて代金の一部の支払いを拒むことができる。
  4. その土地に抵当権が設定されていて、買主がそのことを知らなかったときは、買主は、その事実を知ったとき、抵当権行使の有無に関係なく、契約を解除することができる。



宅建過去問 H1年 問4 民法(売主の担保責任) 解説

 

1. × 誤り

【問題】

その土地が第三者の所有であって、当該第三者に譲渡の意思がないときは、契約は無効となる。

【解説】

民法では、他人物売買は有効とされています。

ただ、他人物の売主は、その権利を取得して買主に移転する義務を負います。
この義務を履行しない場合は、売主の担保責任が発生することになります。

従って、記述のように第三者に譲渡の意思がない場合であっても、当事者間においては、契約は有効で無効になることはございません。

 

2. × 誤り

【問題】

その土地に隠れた瑕疵があって、買主がそのことを知らなかったときは、買主は、その事実を知ったとき、瑕疵の程度に関係なく、契約を解除することができる。

【解説】

瑕疵担保の場合、その瑕疵について、買主が善意であれば、損害賠償請求もしくは、契約の解除をすることができます。

但し、契約解除が行えるのは、その瑕疵が存在するために契約の目的が達成しない場合に限られます

従って、記述の「瑕疵の程度に関係なく」契約を解除することができるは誤りとなります。

 

3. 〇 正しい

【問題】

その土地に権利を主張する者がいて、買主が買い受けた土地の所有権の一部を失うおそれがあるときは、買主は、売主が相当の担保を提供しない限り、その危険の限度に応じて代金の一部の支払いを拒むことができる。

【解説】

記述の通りです。

民法576条
売買の目的について権利を主張する者があるために買主がその買い受けた権利の全部又は一部を失うおそれがあるときは、買主は、その危険の限度に応じて、代金の全部又は一部の支払を拒むことができる。ただし、売主が相当の担保を供したときは、この限りでない。

 

4. × 誤り

【問題】

その土地に抵当権が設定されていて、買主がそのことを知らなかったときは、買主は、その事実を知ったとき、抵当権行使の有無に関係なく、契約を解除することができる。

【解説】

買主は、抵当権が実行されない限りその土地の所有権は失いません。
言い換えるなら、買主が所有権を失わない限り、損害は発生しないことになります。

と言うことは、買主が抵当権について善意であって、その事実を知ったと言うだけでは、損害賠償請求も契約の解除もできないとなります。

なお、抵当権について、善意の買主であっても悪意の買主であっても、抵当権が実行され、買主が所有権を失った場合は、損害賠償請求も契約の解除もできますので、ご注意ください。

 

以上より、解答はでした。 
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過去問で何度も問われているテーマです。

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平成元年(1989年)宅建試験 正解一覧

科目 解答 難易度 重要度
№.2 民法(消滅時効) [icon image="star5-4"]
№.3 民法(意思表示) [icon image="star5-5"]
№.4 民法(売主の担保責任) [icon image="star5-5"]
№.5 民法(根抵当権) 普通 [icon image="star5-3"]
№.6 民法・借地借家法(建物賃貸借) [icon image="star5-5"]
№.7 民法(抵当権) [icon image="star5-4"]
№.8 民法(請負担保責任) 普通 [icon image="star5-3"]
№.9 民法(危険負担・債務不履行) 普通 [icon image="star5-2"]
№.10 民法(連帯債務) 普通 [icon image="star5-4"]
№.11 民法(相続) 普通 [icon image="star5-5"]
№.12 借地借家法(借地) 普通 [icon image="star5-5"]
№.13 借地借家法(借家) [icon image="star5-5"]
№.14 区分所有法 普通 [icon image="star5-3"]
№.15 不動産登記法 [icon image="star5-3"]
№.16 不動産登記法(区分所有建物) [icon image="star5-3"]
№.17 国土利用計画法(事前届出) [icon image="star5-2"]
№.18 都市計画法(開発許可) [icon image="star5-5"]
№.19 都市計画法(地区計画) [icon image="star5-4"]
№.20 建築基準法(建ぺい率) [icon image="star5-5"]
№.21 都市計画法(開発許可) [icon image="star5-4"]
№.22 建築基準法(防火地域,準防火地域) [icon image="star5-4"]
№.23 建築基準法(建築確認) [icon image="star5-5"]
№.25 宅地造成等規制法 [icon image="star5-4"]
№.26 土地区画整理法 [icon image="star5-4"]
№.35 宅建業法(宅建免許の要否) [icon image="star5-5"]
№.36 宅建業法(免許換えその他) [icon image="star5-5"]
№.37 宅建業法(宅建士) [icon image="star5-5"]
№.38 宅建業法(クーリングオフ) [icon image="star5-5"]
№.39 宅建業法(免許基準) [icon image="star5-5"]
№.40 宅建業法(宅建士証) [icon image="star5-5"]
№.41 宅建業法(登録基準) [icon image="star5-5"]
№.42 宅建業法(手付金等の保全措置) [icon image="star5-5"]
№.43 宅建業法(営業保証金) 普通 [icon image="star5-5"]
№.44 宅建業法(業者間取引) 普通 [icon image="star5-5"]
№.45 宅建業法(保証協会) 普通 [icon image="star5-5"]
№.46 宅建業法(専任媒介契約) [icon image="star5-5"]
№.47 宅建業法(重説の説明事項) [icon image="star5-5"]
№.48 宅建業法(8つの制限) [icon image="star5-5"]
№.49 宅建業法(監督処分) 普通 [icon image="star5-4"]
№.50 宅建業法(契約締結等の時期) [icon image="star5-3"]

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