宅建過去問【2009】 平成21年 問2 民法(代理) 問題と解説

宅建過去問 H21 問2 民法(代理) 問題

AがA所有の土地の売却に関する代理権をBに与えた場合における次の記述のうち、民法の規定によれば、正しいものはどれか。

  1. Bが自らを「売主Aの代理人B」ではなく、「売主B」と表示して、買主Cとの間で売買契約を締結した場合には、Bは売主Aの代理人として契約しているとCが知っていても、売買契約はBC間に成立する。
  2. Bが自らを「売主Aの代理人B」と表示して買主Dとの間で締結した売買契約について、Bが未成年であったとしても、AはBが未成年であることを理由に取り消すことはできない。
  3. Bは、自らが選任及び監督するのであれば、Aの意向にかかわらず、いつでもEを復代理人として選任して売買契約を締結させることができる。
  4. Bは、Aに損失が発生しないのであれば、Aの意向にかかわらず、買主Fの代理人にもなって、売買契約を締結することができる。



宅建過去問 H21 問2 民法(代理) 解説

 

1. × 誤り

【問題】

AがA所有の土地の売却に関する代理権をBに与えた場合で、

Bが自らを「売主Aの代理人B」ではなく、「売主B」と表示して、買主Cとの間で売買契約を締結した場合には、Bは売主Aの代理人として契約しているとCが知っていても、売買契約はBC間に成立する。

【解説】

契約の相手方が、Bが売主ではないと知って、その上で契約をしているのですから、売買契約は有効に成立します。但し、売主Aの代理人Bと買主Cとの間での売買契約ですから、代理による効果は売主Aに帰属されますので、AC間の売買契約が成立したことになります。よって問題文は、BC間に成立となっていますから、誤りとなります。

 

2. 〇 正しい

【問題】

AがA所有の土地の売却に関する代理権をBに与えた場合で、

Bが自らを「売主Aの代理人B」と表示して買主Dとの間で締結した売買契約について、Bが未成年であったとしても、AはBが未成年であることを理由に取り消すことはできない。

【解説】

代理人が未成年又は被後見人などであっても一向に構いません。
なぜなら、代理人とは本人のために行う人です。
本人が、未成年又は、被後見人などを代理人と選任して、自分に不利ではないと判断すれば、その判断を最大限尊重しましょうと言うことです。つまり、問題文の場合で説明しますと、代理人Bと買主Dとの間で締結した売買契約は、売主Aと買主Dとの間で締結した売買契約になると言うことです。これが、代理の効果と言うものです。

ですから、行為能力の有無を見るのは、代理人ではなく、本人だと言うことになります。よってAはBが未成年であることを理由に取り消すことはできないとなり、問題文は、正しいです。

 

3. × 誤り

【問題】

AがA所有の土地の売却に関する代理権をBに与えた場合で、

Bは、自らが選任及び監督するのであれば、Aの意向にかかわらず、いつでもEを復代理人として選任して売買契約を締結させることができる。

【解説】

問題文の代理人Bは、委任によって選任された、任意代理人となります。
任意代理人が復代理人を選任できる場合は、以下の2つしかありません。
① 本人の許諾を得たとき
② やむを得ない事由があるとき

よって、Bは、自らが選任及び監督するのに係わらず、本人の許諾を得たとき又はやむを得ない事由があるときに限り、Eを復代理人として選任して売買契約を締結させることができるが、正しい文章となります。

なお、法定代理人の場合は、法定代理人は、自己の責任で復代理人を選任することができます。

 

4. × 誤り

【問題】

AがA所有の土地の売却に関する代理権をBに与えた場合で、

Bは、Aに損失が発生しないのであれば、Aの意向にかかわらず、買主Fの代理人にもなって、売買契約を締結することができる。

【解説】

売主Aと買主Fの代理人なることを双方代理と言っています。
双方代理は、原則禁止されています。
但し、本人がOKを出せば許されます。

なぜ、双方代理だダメなのか?
それは、代理人は本人の利益になるために働く人です。
それを、利益相反する者の代理人に同時になると言うことは、矛盾が生じ、本人の利益の追求は不可能だと言うことになるからです。 よって問題文は、Aの意向にかかわらずとなっていますから、間違いとなります。

なお、双方代理が許させるケースをご紹介しておきます。
① 弁済期が到来した債権の弁済
② 売買に基づく登記申請行為
例.売主、買主双方の依頼で登記申請を代理する司法書士

 

以上より、解答はでした。 
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平成13年 問8 平成12年 問1 平成11年 問7 平成9年 問1
平成8年 問2 平成6年 問4 平成5年 問2 平成4年 問3

代理は複雑ですが、少し勉強すればある程度理解はできると思います。代理って誰のためにするのかをしっかり頭に入っていれば、判断はつきやすくなることでしょう。

この問題については、どの肢も代理の基礎的な知識で十分解ける問題でした。

ご意見、ご質問などございましたら、コメント欄にお願いします。

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平成21年(2009年)宅建試験 正解一覧

問題№ 科目 回答 難易度
№1 民法(錯誤)
№2 民法(代理) 普通
№3 民法(消滅時効) 普通
№4 民法(相隣関係)
№5 民法(担保物権) 1
№6 民法(抵当権消滅請求) 3
№7 民法(法定地上権)
№8 民法(契約解除) 普通
№9 民法(贈与)
№10 民法(瑕疵担保/手付解除)
№11 借地借家法
№12 賃貸借と使用貸借
№13 区分所有法
№14 不動産登記法
№15 国土利用計画法
№16 都市計画法 普通
№17 都市計画法 普通
№18 建築基準法
№19 建築基準法
№20 宅地造成等規制法
№21 土地区画整法 普通
№22 農地法
№23 登録免許税
№24 印紙税
№25 地価公示法 普通
№26 宅建業法(免許)
№27 宅建業法(免許基準)
№28 宅建業法(届出)
№29 宅建業法(宅建士)
№30 宅建業法(営業保証金)
№31 宅建業法(8つの制限)
№32 宅建業法(専任媒介契約)
№33 宅建業法(重説)
№34 宅建業法(全般)
№35 宅建業法(37条書面)
№36 宅建業法(37条書面)
№37 宅建業法(8つの制限)
№38 宅建業法(瑕疵担保) 普通
№39 宅建業法(手付金等の保全措置) 普通
№40 宅建業法(全般)
№41 宅建業法(報酬計算)
№42 宅建業法(全般)
№43 宅建業法(業務)
№44 宅建業法(保証協会) 普通
№45 宅建業法(監督処分)
№46 住宅金融支援機構
№47 景品表示法
№48 統計
№49 土地の知識
№50 建物の知識 普通

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