宅建過去問【1997】 平成9年 問36 宅建業法(媒介契約) 問題と解説

宅建過去問 H9 問36 宅建業法(媒介契約) 問題

宅地建物取引業者Aは、売主Bとの間で、宅地の売買の専任媒介契約を締結し、宅地建物取引業法第34条の2の規定に基づく媒介契約の内容を記載した書面(以下この問において「34条の2書面」という。)を交付した。この場合、同法の規定によれば、次の記述のうち正しいものはどれか。

  1. Aが、34条の2書面に記載した宅地を売買すべき価額について意見を述べる場合は、その根拠を書面により明らかにしなければならない。
  2. Bが宅地建物取引業者である場合でも、Aは、34条の2書面に、Bが他の宅地建物取引業者の媒介又は代理によって売買又は交換の契約を成立させたときの措置を記載しなければならない。
  3. Bが宅地建物取引業者である場合は、専任媒介契約締結時にあらかじめBの申出があれば、「契約の有効期間は3月を超えない範囲内で自動更新する」旨約定し、それを34条の2書面に記載することができる。
  4. Aが、宅地建物取引士でない従業者をして、Aの名で34条の2書面に記名押印させた場合、Aは、業務の停止などの監督処分を受けることがある。



宅建過去問 H9 問36 宅建業法(媒介契約) 解説

 

1. × 誤り

【問題】

宅地建物取引業者Aは、売主Bとの間で、宅地の売買の専任媒介契約を締結し、宅地建物取引業法第34条の2の規定に基づく媒介契約の内容を記載した書面を交付した。この場合で、

Aが、34条の2書面に記載した宅地を売買すべき価額について意見を述べる場合は、その根拠を書面により明らかにしなければならない。

【解説】

宅建業者は、不動産取引のプロです。
そのプロが、一番大事な価格について提案なり、意見を言うに当たって、何の根拠もなく話をするのは、ナンセンスと言うものです。ですから、宅建業者には、価額について意見を述べる場合、根拠を明らかにして述べるように業法で、義務付けがされています。

ただ、根拠の明示方法までは、規定されておりませんので、口頭でも、書面でも構わないとなります。よって、記述は「書面により明らかにしなければならない」となっており、誤りとなります。

 

2. 〇 正しい

【問題】

宅地建物取引業者Aは、売主Bとの間で、宅地の売買の専任媒介契約を締結し、宅地建物取引業法第34条の2の規定に基づく媒介契約の内容を記載した書面を交付した。この場合で、

Bが宅地建物取引業者である場合でも、Aは、34条の2書面に、Bが他の宅地建物取引業者の媒介又は代理によって売買又は交換の契約を成立させたときの措置を記載しなければならない。

【解説】

媒介契約と言うのは、Aさんが、わたしの(Bの)宅地の買主を探し、契約を成立させてくれれば、その見返りとして、媒介報酬を払いますと言うものです。
つまり、AとBとの間で交わされた、約束なのです。その約束を、書面にしたのが、34条の2書面ということになります。

では、なぜ書面にするのでしょうか?
お分かりだと思いますが、あとで言った、言わないとならないために、約束事は書面に残すのがベターです。と言うことは、売主が宅建業者であってもなくて、約束事を書面に残す目的に変わりはないことが理解できると思います。
ですから、記述は正しいとなるのです。

 

3. × 誤り

【問題】

宅地建物取引業者Aは、売主Bとの間で、宅地の売買の専任媒介契約を締結し、宅地建物取引業法第34条の2の規定に基づく媒介契約の内容を記載した書面を交付した。この場合で、

Bが宅地建物取引業者である場合は、専任媒介契約締結時にあらかじめBの申出があれば、「契約の有効期間は3月を超えない範囲内で自動更新する」旨約定し、それを34条の2書面に記載することができる。

【解説】

業法で、専任媒介契約には、自動更新はできないと、はっきり規定されています。ですから、Bからの申出であっても、自動更新はできないとなります。Bが宅建業者の有無は関係ございません。 従って、記述は誤りです。

以下の表をしっかり覚えておいてください。

  一般媒介契約 専属媒介契約 専属専任媒介契約
契約期間 特に規定なし 最長3か月 最長3か月
指定流通機構への登録 義務なし 契約締結日から7営業日以内に登録 契約締結日から5営業日以内に登録
業務処理報告 義務なし 2週間に1回以上 1週間に1回以上
契約の更新 特に規定なし(自動更新できる) 依頼者から申出があれば更新できる(自動更新は無効) 依頼者から申出があれば更新できる(自動更新は無効)
他業者への依頼 できる できない できない
自己発見取引 できる できる できない


流通機構への登録も売主がしないで欲しいと言われたとして、専任媒介契約もしくは専属専任媒介契約を締結すれば、登録しないといけないとなります。

自動更新をしたい、報告の義務を無視したい、登録の義務を免除したと考えるのでしたら、専任媒介契約もしくは専属専任媒介契約の締結はできないと言うことになり、義務のない一般媒介契約を締結するしかないことになります。

 

4. × 誤り

【問題】

宅地建物取引業者Aは、売主Bとの間で、宅地の売買の専任媒介契約を締結し、宅地建物取引業法第34条の2の規定に基づく媒介契約の内容を記載した書面を交付した。この場合で、

Aが、宅地建物取引士でない従業者をして、Aの名で34条の2書面に記名押印させた場合、Aは、業務の停止などの監督処分を受けることがある。

【解説】

嫌と言うほど、聞いていると思いますが、宅建士だけに与えられている業務は、以下の3つのみです。
① 35条書面への記名・捺印
② 重要事項説明
③ 37条書面への記名・押印

34条の2書面の記名押印の義務は、宅建士にはありません。
あくまでも、宅建業者AとBとの契約書となりますから、34条の2書面には、宅建業者Aの記名押印とBの記名押印があれば十分です。記述は、Aの名で34条の2書面に記名押印させていますから、何の問題もありません。従って、監督処分を受けることはありませんから、誤りとなります。

 

以上より、解答はでした。 
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平成23年 問31 平成22年 問33 平成21年 問32 平成19年 問39
平成17年 問36 平成16年 問39 平成15年 問43 平成14年 問34

難しい個所が一切ない、素敵な問題で簡単だったと思います。

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平成9年(1997年)宅建試験 正解一覧

科目 解答 難易度 重要度
№1 民法(無権代理) 普通
№2 民法(共有)
№3 民法(必要費と留置権)
№4 民法(消滅時効)
№5 民法(債権譲渡)
№6 民法(物権変動) 普通
№7 民法(不当利得)
№8 民法(使用貸借)
№9 民法(委任)
№10 民法(遺留分)
№11 借地借家法(借地) 普通
№12 借地借家法(借家) 普通
№13 区分所有法 普通
№14 不動産登記法 普通
№15 不動産登記法
№16 国土利用計画法 法改正により解答できない
№17 都市計画法 普通
№18 都市計画法(開発許可)
№19 都市計画法(開発許可)
№20 宅地造成等規制法
№21 農地法
№22 土地区画整理法 4 普通
№23 建築基準法(防火・準防火地域)
№24 建築基準法(建築確認)
№25 建築基準法 普通
№26 固定資産税
№27 住宅ローン控除との重複適用 普通
№28 印紙税
№29 不動産鑑定評価基準
№30 宅建業法(従業者名簿)
№31 宅建業法(免許の可否)
№32 宅建業法(宅地建物取引士資格登録)
№33 宅建業法(混合問題)
№34 宅建業法(営業保証金) 普通
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№44 宅建業法(手付金等の保全措置) 普通
№45 宅建業法(他人物売買) 普通
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№48 住宅金融公庫法
№49 建物の知識
№50 土地の知識

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