【宅建業法】媒介契約について

canvas本日は媒介契約についてお話します。

媒介って聞きなれない言葉だと思います。

辞書なんかだと仲介、仲立ちなんて出てきます。

これからお話しする媒介と言う言葉は、
不動産業界で使う専門用語だと認識してください。




ここでちょっと、よくある不動産屋でのお客さんとの会話をから
話を進めていきましょう。
全然難しくないですから、ついて来てくださいね^^

売主

実はちょっと事情があって、この家売りたいんだけど

売れるかなぁ~?

不動産業者

ありがとうございます。
取引事例から考えますと、この家だったら5千万くらいで売れると思います。

売主

ほんと!そんなに高く売れるんですか?

じゃあ、お願いします。

不動産業者

有り難うございます。
私どもの会社に、お客様の不動産を売ってもいいですよと言う
契約を結ばさせていただきます。

これを媒介契約と言っています。

売主

媒介契約?
何か、お金とか発生するんですか?

怖いなぁ~~

宅建業者

お金(報酬)が発生するのは、お客様の不動産の買い手が決まり、
契約が無事済んだ段階ですので、ご安心ください。

媒介契約のことを、もう少しご説明させていただくと

お客さんの不動産を弊社(不動産屋)に
売ってもいいよということを、 書面にしたものを、不動産業界では、媒介契約書と言っています。

売主

へぇ~
なるほど・・・・

素人のわたしにはよくわかりませんが、
どうぞよろしくお願いします。

宅建業者

ありがとうございます。
媒介契約には3種類ございます。

この3種類の契約の中から、1つお客様に選択してもらって
媒介契約を結んでいただきます。

具体的には・・・・・

っとこんな感じの会話ですが、思いっきり媒介契約の話が出てきました。

そう媒介契約は、実務で実に多く出てくる内容です。

また、この会話例の逆に買主から業者に対して
「買いたい等」の話があった場合も、買主と媒介契約を結ぶことになります。

 

それでは、前置きが長くなりましたが、ここからが大事なとこです。

なお、代理契約に関しても、媒介契約を準用していますので、
考え方は同じになります。

1.媒介契約の種類

媒介契約には、3種類あります。

① 一般媒介契約
② 専任媒介契約
③ 専属専任媒介契約

宅建試験では、主にこの違いについて問われてきます。

細かな説明をする前に、以下の表を見てください。
媒介契約は、以下の表を覚えておけば、大丈夫ですから、
この表をしっかり覚えてください。↓↓↓

  一般媒介契約 専属媒介契約 専属専任媒介契約
契約期間 特に規定なし 最長3か月 最長3か月
指定流通機構への登録 義務なし 契約締結日から7営業日以内に登録 契約締結日から5営業日以内に登録
業務処理報告 義務なし 2週間に1回以上 1週間に1回以上
契約の更新 特に規定なし(自動更新できる) 依頼者から申出があれば更新できる(自動更新は無効) 依頼者から申出があれば更新できる(自動更新は無効)
他業者への依頼 できる できない できない
自己発見取引 できる できる できない

2.一般媒介契約

依頼者が他の宅建業者に重ねて依頼することができる媒介契約です。

他の媒介契約で求められている義務や制限がないと言うのが、特徴です。

また、この一般媒介契約には、明示型,非明示型に別れます。
例えば、依頼者Aが、宅建業者BとCとの間で、媒介契約を結んだ場合、

宅建業者Bに対して、Cとも媒介を結んだよと明示する
一般媒介契約を明示型、逆に明示しない一般媒介契約を非明示型として、
分類しています。

3.専任媒介契約

依頼者が買主等を自ら見つけて取引をする自己発見取引はできますが
依頼者が他の宅建業者に重ねて依頼することを禁ずる媒介契約です。

例えば、依頼者Aは、宅建業者Bとしか媒介契約を結べないと言うものです。

宅建業者にしてみれば、他の宅建業者に先を越されて、
媒介報酬を持っていかれる心配がないため、ほとんどの業者が
この媒介契約を結ぼうとしています。

ただ、依頼者にしてみれば、一社だけで大丈夫だろうか?
そんな不安があると思いませんから、
宅建業法では、義務や制限を加えているのです。

① 契約の期間
契約の期間は、最長3か月です。これを超えることはできません。
これより長い期間を定めたても、その期間は、3か月となります。

契約の更新
依頼者の申出により、更新することができます。
但し、更新の時から3か月を超えることはできません。

依頼者から申出ですから、宅建業者から申出しただけでは、
更新はされないことになります。
また、特約で、自動更新を入れても、ダメです。
あくまでも、依頼者から申出したときに限られます。

指定流通機構への登録
宅建業者は、専任媒介契約を締結したときは、契約の相手方を探索するため、
媒介契約締結日から7日以内(業者の休日を除くに、
指定流通機構に登録しなければなりません。
* 媒介契約締結日から7日以内には、業者の休日は含めませんので注意です。

指定流通機構に登録する事項は、以下の通りです。
1.所在、規模、形質
2.売買すべき価額(交換の場合は評価額)
3.都市計画法その他の法令に基づく制限で主要なもの
4.専属専任媒介契約である場合は、その旨

登録をした宅建業者は、その証として、登録を証する書面を
遅滞なく依頼者に渡さないといけません。

なお、登録した物件の契約が成立した場合は、成立金額、成立年月日などを
遅滞なく、指定流通機構へ通知しなければなりません。
* 契約が成立した時点に通知です。物件の引渡し時点ではありません。

④ 業務処理報告
宅建業者は、依頼者に対し、業務の処理状況を2週間に1回以上の頻度で
報告しなければいけません。

報告の仕方ですが、特に規定されていませんので、口頭やメール
でも構いません。

4.専属専任媒介契約

依頼者の自己発見取引も禁止、依頼者が他の宅建業者に重ねて依頼する
ことも禁止する媒介契約です。

依頼者に対して制約が一番厳しい媒介契約ですから、
宅建業者に対しての義務や制限も専任媒介契約より厳しくなります。

専任媒介契約と違う点は、2点です。
他は同じです。

① 指定流通機構への登録が、媒介契約締結日から5日以内(業者の休日は除く
② 業務の処理状況の頻度が、1週間に1回以上です

上記2点は、必ずおさえておいてください。

5.媒介契約書の記載事項

媒介契約書の作成は、売買と交換の媒介(代理)です。
つまり、賃貸の媒介(代理)に関しては、媒介契約書の作成義務はない
と言うことを覚えておいてください。

また、依頼者が宅建業者であっても売買と交換の媒介(代理)の場合は、
媒介契約書を作成しなければいけません。

宅建業者は、媒介契約を締結したときは、遅滞なく、
次に掲げる事項を記載した書面を作成して記名押印し、
依頼者にこれを交付しなければいけません。
* 記名押印するのは、宅建業者のみで、宅建士はしません。

① 物件を特定するために必要な表示(所在地や面積など)

② 物件の価額又はその評価額

③ 媒介契約の種類
一般媒介契約(明示型・非明示型)、専任媒介契約、専属専任媒介契約の
どの媒介契約なのかを書かなくてはいけません。

④ 媒介契約の有効期間
(専属)専任媒介契約は、最長3か月です。
一般媒介契約は特に規制されていないため、当事者で決めた期間を記載する
ことになります。

⑤ 指定流通機構への登録に関する事項
指定流通機構は、東日本、西日本流通機構の2つがありますから、
登録した流通機構名を記載します。

報酬に関する事項
報酬限度額以内の報酬を記載します。

⑦ 契約解除に関する事項

⑧ 媒介契約に違反した場合の措置
例えば、明示型の一般媒介契約なのに、明示されていない宅建業者が
売買契約を成立させた場合に、違約金を依頼者が支払うことなどを記載します。

⑨ 標準媒介契約約款に基づくか否か
国土交通大臣が定めている標準媒介契約約款と言う雛形があるのですが、
その雛形に基づくものか否かを記載します。

6.宅建業者が物件の価額を述べるとき

宅建業者が媒介契約を結ぶ際、その物件をいくらで売るのかを
決めなくてはいけません。

その際、依頼者に対して、価格又は評価額をについて、
意見を述べる場合は、取引事例など根拠を示めさなければならいことに
なっています。

宅建業取引のプロなのですから、当たり前の話です。

なお、根拠は、依頼者が求めなくても、必ず宅建業者が価格を言う場合は、
根拠を示して述べないと宅建業法違反となります。

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平成19年 問39 平成17年 問36 平成16年 問39 平成15年 問43

本日は、ここまでです
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