住宅瑕疵担保履行法

canvas本日の住宅瑕疵担保履行法は、
正式名称を「特定住宅瑕疵担保責任の
履行の確保等に関する法律」と言い、
平成21年10月より施行された法律です。

このため、宅建試験では、平成22年度より
試験科目に追加されていますが、

比較的、やさしいので確実に 1点を取るようにしてください。




1.住宅瑕疵担保履行法の目的

平成17年に発覚しました、マンションの構造計算書偽造問題を契機に
マンションの売主だった事業者が、相次いで倒産し、
その結果、住宅品質確保促進法に規定されていた
特定住宅瑕疵担保責任が履行されないと言う事態が起こりました。

つまり、H12.4から施行された住宅品質確保促進法により、
全ての新築住宅は、10年の瑕疵担保期間が義務化されましたが、
売主の業者が、倒産や夜逃げなどをされたら、瑕疵担保の履行はされず、
絵に描いた餅のような状態になってしまったと言うことです。

ですから、売主の業者が、倒産や夜逃げなどをしても、
新築の瑕疵担保期間10年については、確実に瑕疵担保が履行できるような
仕組みを作り、素人の買主さんが泣き寝入りしなくてもいいようにする目的で、
住宅瑕疵担保履行法が制定されたのです。

2.住宅瑕疵担保履行法の対象

新築住宅や新築マンションを販売する宅建業者または、建設業者は、
特定住宅瑕疵担保責任履行のための資力確保措置を取る必要があります。

ここで注意したのが、買主または注文主が宅建業者でない場合に
限られると言う点です。
つまりは、宅建業者が自ら売主となり、宅建業者以外の者が
買主となる取引に限られると言うことです。

当然、売買の媒介や賃貸の媒介は含みません。

また新築と言う定義は、建築が完了してから1年を経過していないで、かつ、
居住者がいないものを言います。
2つの要件を満たさなければなりません。

1つ確認しておきます、住宅品質確保促進法に規定されている、瑕疵の範囲は、
新築住宅の主要な部分の瑕疵に限られています。
ですから、この住宅瑕疵担保履行法においても、適用範囲は、
主要な部分の瑕疵に限られます。

主要な部分とは、構造耐力上主要な部分(住宅の柱や梁基礎など)や
屋根等の雨水の浸入を防止する部分です。

3.住宅瑕疵担保履行法の仕組みの概要

まず、住宅瑕疵担保履行法のしくみをお話しておきます。
問題なのは、売主の業者が、いなくなったときに困るのですから、
いなくなった時に、業者に代わって瑕疵の修補を保証してくれる人を、
作れば、問題解決となります。

そこで、考えられたのが、供託と保険です。
供託については、営業保証金のしくみとほぼ同じです。
そして、供託金は金額が大きいから、業者の負担を少し減らしましょうと
言うことで、保証協会のようなしくみの保険も採用したということです。

4.住宅販売瑕疵担保保証金の供託

保証金の額は、買主に引渡した、新築の戸数で決まります。
(約2,000万円/1戸)

新築住宅は、10年間の瑕疵担保期間があるのですから、
新築住宅を引渡して1年後とかに、保証金を引き上げられたら
元も子もありませんね。

ですから、引渡しから10年間は、基準日(毎年3月31日と9月30日)に、
免許権者に供託状況を届出しなさいとなっています。

もし、保証金が不足した、もしくは、届出をしてこないと言った場合は、
基準日の翌日から50日経過すると、自ら売主として、新築住宅の
売買はできなくなります。

・国債証券でも供託OK → 営業保証金と同じ
・供託場所(主たる事務所の最寄りの供託所) → 営業保証金と同じ
・保管替え(金銭だけならOK) → 営業保証金と同じ
・還付による追加供託(2週間以内に供託) → 営業保証金と同じ

唯一、営業保証金と違う点は、詳しくは後述しますが、供託所の説明を
営業保証金 → 口頭説明OK
住宅販売瑕疵担保保証金 → 口頭説明NG(必ず書面

5.住宅瑕疵担保責任保険

売主の宅建業者等が国土交通大臣が指定した保険法人と
保険金額2,000万円以上の住宅瑕疵担保責任保険契約を締結し、
保険証券等を買主に交付すれば、住宅販売瑕疵担保保証金の供託は不要となります。

保険機関は新築住宅引渡し後、10年以上の期間にわたって
有効なものでなければなりません。

また保険契約の変更や解除は、国土交通省の承認を受けた場合を除き、
できないことになっています。

この保険料を支払っていくのは、売主である宅建業者になりますので、
注意しておいてください。

免許権者への届出は、供託の場合と同じです。

6.買主に対する説明

(住宅瑕疵担保履行法15条)
供託宅地建物取引業者は、自ら売主となる新築住宅の買主に対し、当該新築住宅の売買契約を締結するまでに、その住宅販売瑕疵担保保証金の供託をしている供託所の所在地その他住宅販売瑕疵担保保証金に関し国土交通省令で定める事項について、これらの事項を記載した書面を交付して説明しなければならない。

となっていますので、宅建士以外の者が、説明しても構わないことになります。
宅建士以外の者でも説明していいのですから、重要事項説明の説明事項ではありません。

住宅瑕疵担保履行法過去問を確認!

関連過去問      
平成29年 問45 平成28年 問45 平成27年 問45 平成26年 問45
平成25年 問45 平成24年 問45 平成23年 問45 平成22年 問45

本日はここまで!

ご質問などございましたら、コメント欄にお願いします。

ランキングに参加しています。
↓↓↓↓ポチッと応援よろしくお願いします。
にほんブログ村 資格ブログ 宅建試験へ
にほんブログ村

コメントを残す

このサイトはスパムを低減するために Akismet を使っています。コメントデータの処理方法の詳細はこちらをご覧ください