【宅建業法】事務所・案内所について

canvas本日は、宅建業者の事務所と案内所についてお話したいと思います。

宅建業法では、主たる事務所などの表現で、度々出てきます。

また、事務所と案内所で、混乱してしまう方が多いようですので、ここでしっかりと、勉強していってください。




1.事務所とは?

宅建業者の事務所と言えるには、以下の2つの要件を満たしている必要がございます。

継続的に業務が行える施設
宅建業について契約締結権限を有する使用人が置かれている施設

継続して、業務が行える施設でなければ、事務所とは言えませんから、移動が容易なテント張りの施設などは、宅建業者の事務所ではないと言うことになります。

また、宅建業について契約締結権限を有する使用人と言うのは、宅建士のことを言っているのではなく、宅建業に関して一定の権限を持つ者を言います。
具体的には、支店長、支配人などの名称の方が、該当します。

 

2.本店と支店

宅建業の免許のところでお話しましたが、復習しますと、

1つ都道府県に、本店と支店がある場合は、知事免許でした。
これに対して、2つの都道府県に、本店と支店がまたがる場合は、大臣免許になります。

では、以下の例題を考えて見てください。

A株式会社は、
甲県に本店・・・建築業のみで宅建業はしていない
乙県に支店・・・建築業と宅建業を行っている

知事免許でしょうか? 大臣免許でしょうか?

・・・・

答えは、大臣免許です。

と言うのも、本店は宅建業を行っていなくても、支店で宅建業を行っていれば、本店も宅建業者の事務所となるためです。

ですから、A株式会社は、甲県と乙県に事務所があるとされるため、大臣免許を受けなくてはならないとなるのです。

では、もう一つ!

A株式会社は、
甲県に本店 ・・・建築業のみで宅建業はしていない
甲県に支店1・・・建築業と宅建業を行っている
乙県に支店2・・・建築業のみで宅建業はしていない

知事免許でしょうか? 大臣免許でしょうか?

・・・・

答えは、甲県知事免許です。

宅建業の事務所としてカウントされるのは、宅建業を行っている支店1と本店になります。支店2については、宅建業を行っていないため、事務所にはカウントされません。

従って、甲県内のみにしか、事務所がありませんから、甲県知事免許となります。

要暗記

*支店で宅建業をしていれば、宅建業していない本店も事務所となる。
*支店は、宅建業をしている場合のみ事務所となる。

 

3.各事務所ごとに備えておかなければならないもの

以下の5つは、各事業所に置いておかなくては、いけないものです。
本店に、一括して置いておくとかはできません。

① 標識

宅建業者だと言うことを明らかにするため、事務所の見やすい場所に
国土交通省が定める標識を掲示しなければいけません。

実物↓↓↓クリックすると拡大します。

WS0000025

標識に代えて、宅建業者の免許証を掲示できるなどと言った引っ掛け問題が出題がされますが、標識は必ず掲示しなくてはいけませんから、何かに代えることはできません。

 

② 成年である専任の宅建士

詳細は、こちらで説明しています。

各事務所ごとに業務に従事する者5人に1人以上の割合で、
成年である専任の宅建士を置かなければなりません。

 

③ 従業者名簿

宅建業者は、事務所ごとに従業者名簿を置かなければいけません。

その名簿には、従業者一人一人について、一定事項が記載されます。

また、取引の関係者から請求があった場合、従業者名簿を閲覧させなければいけません。

この名簿の保存期間は、最終の記載をした日から10年間です。

画像をクリックすると拡大します。
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ついでに覚えておいてほしいのですが、従業者名簿に基づいて、
宅建業者は、各従業者に対して、従業者証明書を交付し、携帯させなければいけません。

画像をクリックすると拡大します。
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この従業者証明書は、取引の関係者から請求があれば、掲示しなくてはならないことになっています。
従業者証明証に代えて、宅建士証の掲示は×ですから注意してください。

 

④ 帳簿

一般的な、お金を出し入れする帳簿ではなく、宅建業で取引があった場合、
その年月日や物件の所在、面積を記載するものとなります。

この帳簿は、各事業年度の末日に閉鎖して、閉鎖後5年間保存しなくていけません。

 

⑤ 報酬額表

宅建業者に、いくら報酬を支払う必要があるのか、
お客さんに安心して頂く意味で、報酬額表の掲示が義務付けられています。

自ら売主として、マンションの販売しかしない宅建業者は、
媒介報酬を受けないため、その事務所に報酬額表を掲示しなくてもいいか?
答えは、×です。
宅建業を行っていない、本店の事務所でも同じです。

報酬額表は、宅建業者の事務所に必ず掲示しなくてはいけません。
例外はありません。

 

4.案内所

土地10区画以上、建物10戸以上の一団の宅地建物を、案内所を設けて、
販売する場合、(他社物件の代理や媒介も含む

その案内所には、国土交通省が定める、標識を設置しなければいけません。

代理、媒介の場合の標識(売主の業者も記載事項となっている)↓↓
*画像をクリックすると拡大します
canvas3

また、その案内所において、契約行為(申込も含む)をするような場合には、
専任の宅建士を1名以上置かなくてはいけません。
(5人に1人の割合でないことに注意)
(契約行為をしないのであれば、専任の宅建士の設置や届出は不要)

そして、業務開始の10日前までに、免許権者及び、案内所の所在地を
管轄する都道府県知事に、その旨を届出しなくてはいけません。

なお、免許権者が国土交通大臣の場合は、案内所の所在地を管轄する
都道府県知事を経由して届出ることになります。

ついでに確認ですが、その案内所が土地に定着している場合には、
クーリング・オフができない「事務所等」に該当します。
(逆に、テント張りの案内所は ⇒ クーリング・オフできる。)

事務所等に該当しない案内所の標識(クーリングオフが記載事項となっている
(画像をクリックすると拡大します)
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案内所は、事務所ではありませんから、従業者名簿、帳簿、報酬額表の
設置義務はありません。

 

関連過去問      
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平成26年 問28 平成26年 問41 平成25年 問41 平成24年 問40
平成24年 問42 平成23年 問42 平成21年 問42 平成21年 問43
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平成14年 問42 平成13年 問43 平成12年 問42 平成11年 問43
平成9年 問30 平成9年 問42 平成6年 問39 平成5年 問48

本日はここまで!

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1件のコメント

  • himajin100000

    クー「ル」ング・オフ→クーリング・オフ

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