宅建試験でも出るかも? マンション管理士 過去問 H24-15 民法(転貸借) 問題と解説

宅建と兄弟資格でもあるマンション管理士試験ですから、
その過去問については、宅建試験で問われても何ら不思議ではありません。

難易度レベルもほぼ変わりありませんので、
腕試しのつもりで、ぜひ、挑戦して見てください。

マンション管理士 過去問 H24-15 民法(転貸借) 問題

Aは、その所有する甲マンション1階の店舗部分(101号室)を、Bに対し賃貸し、Bは、引渡しを受けた後に、これをCに転貸し引き渡した。この場合における次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。

  1. AとBとの賃貸借契約において、あらかじめ第三者に対する転貸をAが承諾していた場合、Aはこれを撤回することはできず、BがCに101号室を転貸するに当たって、改めてAに承諾を求める必要はない。
  2. Aが、Bに対し、Cへの転貸を承諾した後、BがAへの賃料の支払を怠り、AとBとの間の賃貸借契約が有効に解除された場合、BとCとの転貸借契約はAがCに101号室の返還を請求した時に終了する。
  3. Aが、Bに対し、Cへの転貸を承諾した後、Bの賃料不払を理由として賃貸借契約を解除するためには、Bに対して賃料の支払を催告したうえ、Cに対しても、Bの代わりに支払うよう催告して、その支払の機会を与える必要がある。
  4. Aが、Bに対し、Cへの転貸を承諾した後、Cの過失による火災が生じ、101号室の一部が焼失した場合、BはAに対して損害賠償責任を負う。



マンション管理士 過去問 H24-15 民法(転貸借) 解説

 

1. 〇 正しい

【問題】

Aは、その所有する甲マンション1階の店舗部分(101号室)を、Bに対し賃貸し、Bは、引渡しを受けた後に、これをCに転貸し引き渡した。

AとBとの賃貸借契約において、あらかじめ第三者に対する転貸をAが承諾していた場合、Aはこれを撤回することはできず、BがCに101号室を転貸するに当たって、改めてAに承諾を求める必要はない。

【解説】

賃借人Bは、第三者に転貸する場合は、賃貸人Aの承諾が必要となります(民法612条1項)。記述はその承諾を得てたとなっていますから、転借人となる第三者を探したり、話を進めたりと行動すると思います。

そして、いざ第三者と転貸借契約をしようとしたら、賃貸人Aが、承諾は撤回するなんて言われたら、あなたが、賃借人Bや転借人だとしたら、どう考えるでしょうか?

わたしだったら、怒ると思います。
なぜって、賃貸人Aが最初に承諾なんてしていなければ、転借の労力も使わずに済んだでしょうし、転借人だって、転借するために準備したことが全て水の泡となってしまいます。

ですから、最高裁も賃貸人がした承諾の撤回は認められないとしています。
従って、記述は正しいとなります。

 

2. 〇 正しい

【問題】

Aは、その所有する甲マンション1階の店舗部分(101号室)を、Bに対し賃貸し、Bは、引渡しを受けた後に、これをCに転貸し引き渡した。

Aが、Bに対し、Cへの転貸を承諾した後、BがAへの賃料の支払を怠り、AとBとの間の賃貸借契約が有効に解除された場合、BとCとの転貸借契約はAがCに101号室の返還を請求した時に終了する。

【解説】

転貸借の問題では、賃借人Bの債務不履行による貸借契約の解除によって、転借人Cの転貸借契約も解除されるか?

賃貸人AとBとの貸借契約の合意解除による貸借契約の解除によって、転借人Cの転貸借契約も解除されるか?

この2つは、よくセットで出題されています(宅建でも同様)。ですから、単純に、賃借人の債務不履行による貸借契約の解除では、転貸借契約も解除されるが、賃貸人と賃借人の合意解除では、転貸借契約は解除されないと暗記しておいてください。

従って、記述も賃借人の債務不履行による貸借契約の解除ですから、転貸借契約も解除となります。では、どの時点で解除になるかと言えば、賃貸人は、貸借契約を解除したからと言って、必ずしも、転借人に対して出て行けと言わなくても構いません。なぜなら、賃貸人Aは、賃借人Bを飛び越えて、転借人Cに賃料を払えと直接言えるからです(民法613条1項)。

と言うことは、賃貸人が、転借人に出て行けと言ったら、賃貸人は転借人から賃料を払えと言う気がない、つまり、転貸借契約も終わらせる意思表示だということがわかると思います。

ですから、記述のように、BとCとの転貸借契約はAがCに101号室の返還を請求した時に終了するとなるのです。

 

3. × 誤り

【問題】

Aは、その所有する甲マンション1階の店舗部分(101号室)を、Bに対し賃貸し、Bは、引渡しを受けた後に、これをCに転貸し引き渡した。

Aが、Bに対し、Cへの転貸を承諾した後、Bの賃料不払を理由として賃貸借契約を解除するためには、Bに対して賃料の支払を催告したうえ、Cに対しても、Bの代わりに支払うよう催告して、その支払の機会を与える必要がある。

【解説】

宅建でもよく見る問題です。

賃貸人Bに対しては、金銭債務ですから、支払を催告したうえ、その支払の機会を与える必要がありますが、転借人Cに対しては、支払の機会を与える必要はないとするのが判例となっています。

 

4. 〇 正しい

【問題】

Aは、その所有する甲マンション1階の店舗部分(101号室)を、Bに対し賃貸し、Bは、引渡しを受けた後に、これをCに転貸し引き渡した。

Aが、Bに対し、Cへの転貸を承諾した後、Cの過失による火災が生じ、101号室の一部が焼失した場合、BはAに対して損害賠償責任を負う。

【解説】

もし、あなたが賃貸人だとした場合、賃借人Bが転貸したいと申出た時、Bが賃料を払わなかったら、転借人Cに請求すればいいから、確実に賃料は取れるなって言うような思惑が働くと思います。

その逆で、記述のようなCの過失による損害についても、賃貸人は、BにもCにも損害賠償請求できはずだと考えれば、記述は正しいと判断できます。

 

以上より、解答はでした。 

宅建の転貸借をしっかり勉強していれば、簡単に答えが出たと思います。

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