宅建試験でも出るかも? マンション管理士 過去問 H24-14 民法・宅建業法(瑕疵担保責任) 問題と解説

宅建と兄弟資格でもあるマンション管理士試験ですから、
その過去問については、宅建試験で問われても何ら不思議ではありません。

難易度レベルもほぼ変わりありませんので、
腕試しのつもりで、ぜひ、挑戦して見てください。

マンション管理士 過去問 H24-14 民法・宅建業法(瑕疵担保責任) 問題

Aは、Bに対して、平成12年4月1日に、瑕疵担保責任期間を引渡しの日から1年間とする特約をして中古マンションの一室を売却し、同年5月1日にこれを引き渡した後、Bが浴室設備に瑕疵を発見した場合におけるAの瑕疵担保責任に関する次の記述のうち、民法及び宅地建物取引業法の規定並びに判例によれば、正しいものはどれか。

  1. Aが宅地建物取引業者でない場合、Bが平成13年4月10日に瑕疵を発見し、同月20日にAに対して瑕疵の存在を指摘したうえ、平成13年5月10日にAに対して損害賠償請求をすれば、Aは瑕疵担保責任を免れない。
  2. Aが宅地建物取引業者でなく瑕疵の存在を知りながらBに告げなかった場合、Bが平成12年5月10日に瑕疵を発見し、平成13年6月10日にAに対して瑕疵を告げて損害賠償請求をすれば、Aは瑕疵担保責任を免れない。
  3. Aが宅地建物取引業者である場合、Bが平成13年5月10日に瑕疵を発見し、平成13年6月10日にAに対して損害賠償請求をすれば、Aは瑕疵担保責任を免れない。
  4. Aが宅地建物取引業者である場合、Bが平成22年5月10日に瑕疵を発見し、平成22年6月10日にAに対して損害賠償請求をすれば、Aは瑕疵担保責任を免れない。



マンション管理士 過去問 H24-14 民法・宅建業法(瑕疵担保責任) 解説

 

1. × 誤り

【問題】

Aは、Bに対して、平成12年4月1日に、瑕疵担保責任期間を引渡しの日から1年間とする特約をして中古マンションの一室を売却し、同年5月1日にこれを引き渡した後、Bが浴室設備に瑕疵を発見した。

Aが宅地建物取引業者でない場合、Bが平成13年4月10日に瑕疵を発見し、同月20日にAに対して瑕疵の存在を指摘したうえ、平成13年5月10日にAに対して損害賠償請求をすれば、Aは瑕疵担保責任を免れない。

【解説】

記述のAは、宅建業者ではないとしていますから、宅建業法の規定は適用されず、民法が適用されることになります。ただ、民法の瑕疵担保の規定は、任意規定となっているため、瑕疵担保責任を負わないとする特約もできますし、記述のように、担保期間を引渡しの日から1年間とする特約も有効となります。(何も特約しなかった場合、民法の規定となると言うだけです)

記述の瑕疵担保期間は、平成12年5月10日~平成13年5月9日までの1年間だとなります。この瑕疵担保責任と言うのは、売主に対して、その瑕疵によって契約の目的が達せられない時は『契約解除』、契約の目的が達せられるときは『損害賠償請求』ができる権利のことです。

記述は損害賠償請求の方を言っていますが、BがAに損害賠償請求しているのは、平成13年5月10日となっており、瑕疵担保期間の1年を経過していますので、損害賠償請求はできないと言うことになり、結果、Aは瑕疵担保責任を免れるとなります。

 

2. × 誤り

【問題】

Aは、Bに対して、平成12年4月1日に、瑕疵担保責任期間を引渡しの日から1年間とする特約をして中古マンションの一室を売却し、同年5月1日にこれを引き渡した後、Bが浴室設備に瑕疵を発見した。

Aが宅地建物取引業者でなく瑕疵の存在を知りながらBに告げなかった場合、Bが平成12年5月10日に瑕疵を発見し、平成13年6月10日にAに対して瑕疵を告げて損害賠償請求をすれば、Aは瑕疵担保責任を免れない。

【解説】

売主Aが、瑕疵の存在を知りながらBに告げなかった場合は、特約は無効となって、民法の原則規定である『買主が瑕疵を発見してから1年間』、売主は、瑕疵担保責任を負うことになります。

ただ、記述は、瑕疵を発見して、1年以上経過した平成13年6月10日に損害賠償請求をしているため、損害賠償請求は認められず、結果、Aは瑕疵担保責任を免れるとなります。

 

3. 〇 正しい

【問題】

Aは、Bに対して、平成12年4月1日に、瑕疵担保責任期間を引渡しの日から1年間とする特約をして中古マンションの一室を売却し、同年5月1日にこれを引き渡した後、Bが浴室設備に瑕疵を発見した。

Aが宅地建物取引業者である場合、Bが平成13年5月10日に瑕疵を発見し、平成13年6月10日にAに対して損害賠償請求をすれば、Aは瑕疵担保責任を免れない。

【解説】

売主が宅建業者で、買主が宅建業者以外である場合、宅建業法に規定する、引渡日から2年以上の瑕疵担保期間を除き、民法の規定より、買主に不利な特約は無効となります。

記述の特約は、引渡日から1年間となっていますから、買主不利な特約となり、無効です。無効となった特約は、民法の原則規定『買主が瑕疵を発見してから1年間』となります。

従って、記述は瑕疵を発見してから1年以内に損害賠償請求を行っているため、Aは瑕疵担保責任を免れないとなります。

 

4. × 誤り

【問題】

Aは、Bに対して、平成12年4月1日に、瑕疵担保責任期間を引渡しの日から1年間とする特約をして中古マンションの一室を売却し、同年5月1日にこれを引き渡した後、Bが浴室設備に瑕疵を発見した。

Aが宅地建物取引業者である場合、Bが平成22年5月10日に瑕疵を発見し、平成22年6月10日にAに対して損害賠償請求をすれば、Aは瑕疵担保責任を免れない。

【解説】

肢3で解説しましたように、売主が宅建業者で、買主が宅建業者以外ですので、記述の特約は無効となります。

無効となった特約は、民法の原則規定となりますので『買主が瑕疵を発見してから1年間』となりますが、民法には、消滅時効と言うのがございます。損害賠償請求権のような債権は、10年間行使しないときは消滅します。

ですから、記述のケースも平成22年4月30日をもって、買主はもはや瑕疵担保による損害賠償請求はできませんので、結果、Aは瑕疵担保責任を免れるとなります。

 

以上より、解答はでした。 

いい問題だと思います。宅建でも瑕疵担保責任は多く出題されていますが、宅建では出題されていない角度からの出題で、スゴク参考になる問題だと思いました。

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