宅建試験でも出るかも? マンション管理士 過去問 H16-15 民法(抵当権付建物の賃貸借) 問題と解説

宅建と兄弟資格でもあるマンション管理士試験ですから、
その過去問については、宅建試験で問われても何ら不思議ではありません。

難易度レベルもほぼ変わりありませんので、
腕試しのつもりで、ぜひ、挑戦して見てください。

マンション管理士 過去問 H16-15 民法(抵当権付建物の賃貸借) 問題

Aは、甲マンションの201号室の購入に際してB銀行から融資を受け、平成14年10月1日に、同室にBのために抵当権を設定してその登記をした後、同月15日に、Cに同室を賃貸したが、Aが事業に行き詰まってBに対する返済ができなくなったため、Bの申立てにより同室が競売に付され、平成16年4月25日、Dがその買受人になった。この場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれは、正しいものはどれか。ただし、AC問の賃貸借契約には、特約はないものとする。

  1. AC間の賃貸借契約の期間が3年でその登記がされていた場合、Cの賃借権は、Dに対抗することができる。
  2. AC間の賃貸借契約の期間が5年でその登記がされていた場合、Cは、Dから201号室の明渡しを請求されても、平成17年1月25日までは、その明渡しが猶予される。
  3. AC間の賃貸借契約の期間が5年でその登記がされていた場合、Cは、201号室を明け渡すときに、Dに対し、Aに差し入れた敷金の支払を請求することができる。
  4. Cは、201号室を明け渡さざるを得なくなった場合でも、Aに対し、損害の賠償を請求することができない。



マンション管理士 過去問 H16-15 民法(抵当権付建物の賃貸借) 解説

 

1. 〇 正しい

【問題】

Aは、甲マンションの201号室の購入に際してB銀行から融資を受け、平成14年10月1日に、同室にBのために抵当権を設定してその登記をした後、同月15日に、Cに同室を賃貸したが、Aが事業に行き詰まってBに対する返済ができなくなったため、Bの申立てにより同室が競売に付され、平成16年4月25日、Dがその買受人になった。

AC間の賃貸借契約の期間が3年でその登記がされていた場合、Cの賃借権は、Dに対抗することができる。

【解説】

現行法では、Cの賃借権(期間に関係なく)が登記されていても、賃借権より前に登記されている抵当権には対抗できません。

ただ、平成16年3月31日以前の民法では、短期賃貸借(建物3年、土地5年)を保護しており、Cの賃借権は平成14年10月15日ですので、この短期賃貸借の適用を受けることになります。

従って、記述は正しいとなります。

 

2. × 誤り

【問題】

Aは、甲マンションの201号室の購入に際してB銀行から融資を受け、平成14年10月1日に、同室にBのために抵当権を設定してその登記をした後、同月15日に、Cに同室を賃貸したが、Aが事業に行き詰まってBに対する返済ができなくなったため、Bの申立てにより同室が競売に付され、平成16年4月25日、Dがその買受人になった。

AC間の賃貸借契約の期間が5年でその登記がされていた場合、Cは、Dから201号室の明渡しを請求されても、平成17年1月25日までは、その明渡しが猶予される。

【解説】

AC間の賃貸借契約の期間が5年となっていますので、肢1で解説しました短期賃貸借は考える必要はなく、現行法の適用となります。

抵当権が先で、賃貸借があとですから、賃借権は抵当権に対抗することはできません。ただ、抵当権が実行され、買受人から賃借人に対して建物の明け渡し請求を受けても、買受人が買受の時から6ヵ月間は、賃借人は明渡を猶予されます(民法395条)。

平成16年4月25日から6か月と言うことは、平成16年10月25日となりますから、記述は誤りだとなります。

 

3. × 誤り

【問題】

Aは、甲マンションの201号室の購入に際してB銀行から融資を受け、平成14年10月1日に、同室にBのために抵当権を設定してその登記をした後、同月15日に、Cに同室を賃貸したが、Aが事業に行き詰まってBに対する返済ができなくなったため、Bの申立てにより同室が競売に付され、平成16年4月25日、Dがその買受人になった。

AC間の賃貸借契約の期間が5年でその登記がされていた場合、Cは、201号室を明け渡すときに、Dに対し、Aに差し入れた敷金の支払を請求することができる。

【解説】

期間が5年の賃貸借契約ですから、肢1で解説しました短期賃貸借は考える必要はなく、現行法の適用となります。

そして、肢2で解説しましたように、抵当権が先で、賃貸借があとですから、賃借権は抵当権に対抗することはできません。ただ、抵当権が実行され、買受人から賃借人に対して建物の明け渡し請求を受けても、買受人が買受の時から6ヵ月間は、賃借人は明渡を猶予されます(民法395条)。

賃借人は、買受の時から6ヵ月間は明渡を猶予されているに過ぎませんので、この6か月の期間はDと賃貸借契約を結んでいるわけではありません。ACの賃貸借契約は、競売実行により、終了していることになり、Cの敷金返還請求は、Aに行うこととなりますので、記述は誤りだとなります。

 

4. × 誤り

【問題】

Aは、甲マンションの201号室の購入に際してB銀行から融資を受け、平成14年10月1日に、同室にBのために抵当権を設定してその登記をした後、同月15日に、Cに同室を賃貸したが、Aが事業に行き詰まってBに対する返済ができなくなったため、Bの申立てにより同室が競売に付され、平成16年4月25日、Dがその買受人になった。

Cは、201号室を明け渡さざるを得なくなった場合でも、Aに対し、損害の賠償を請求することができない。

【解説】

建物賃貸借契約とは、貸主は建物を借主に提供する対価として賃料を受けると言うものです。競売によって貸主が建物を借主に提供できなくなったのですから、債務不履行だということになります。

債務不履行の場合、民法415条で損害の賠償を請求することができるとなっていますから、損害の賠償を請求することができないとする記述は誤りだとなります。

 

1
以上より、解答はでした。 

正解肢1の短期賃貸の保護は、覚える必要はありません。その他の肢は、宅建業においても業務直結する事例ですから、必ず押えておいてください。

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